房地产市场研究报告 宁波江北洪塘中路东侧地块商业可行性与发展策略报告最终版.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划 海普房产 江北洪塘中路东侧地块商业项目 可行性分析与发展战略报告 项目概况：总用地面积12.5公顷，建面17.03万平米。 规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地控制在6公顷内，商业营业面积控制在8万平方。 目标分解 思维导图 决定商业体量的关键因素 洪塘商圈核心商业区“绝版”地块，总占地12.5公顷，建面17.03万平米。 项目初步界定： 洪塘区位概况 洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道。街道辖区面积39.1平方公里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周边地区的交通十分便捷。 土地优势明显，开发条件成熟。全镇有耕地31000亩，山地4200亩，为合理利用存量土地，发挥集聚效应，在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和洪塘工业城，目前，水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范园区。洪塘丰富的土地资源，正日益由潜在优势向现实优势转化，一、二、三产业开发的条件已经具备。 借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇 围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、‘田园’城市建设、新农村建设和解决民生问题”四大突破，江北区——宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。 洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能。 江北之于宁波 洪塘街道总面积39.2平方公里，截至2006年总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来三至五年内常住人口将达到15W。 洪塘街道商品房加上经济适用房将近有1.8万户人入住，人口估算为4.35万，估算一年内入住3100户，二年内入住4200户，三年内入住6750户，五年内入住12400户，十年内入住17954户。已交付的商品房入住率低，使用情况不容乐观，商业地产发展速度超过人口迁移速度，将导致商业设施规模与周边地区购买力不协调，商业地产发展必须慎重。 三至五年内版块内居住人口达到15万，足够支撑10万平米左右大型商业购物中心 江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达到50～60万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住人口将达到15万。 江北区交通建设状况——杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车 洪塘交通体系状态  小结：从“区位—人口—交通”三个角度看， 本地块初步具备了商业开发价值！ 区位优势明显，规划中的江北西区是未来宁波城市北门户，出入沪上 的交通要道，而且功能上也被定为为宁波北部重要的商业、居住中心； 洪塘街道未来三至五年内交付房屋建筑面积约190万平米，入住后，街道 总人 口将达到10～15万，且各收入阶层均有，意味着各类消费需求都 有，反应出未来洪塘商业/消费市场的强烈需求。 洪塘区域内交通要道纵横交错、四通八达，未来轻轨四号线也有出入口 设置，必将极大的丰富区域内人流、车流，进一步带动人口的流动，消 费的增长和地区经济的繁荣。 综上所述，考虑商业开发、经营所需的时间上的提前量，我们认为洪塘 街道开发大规模商业中心的时机已经形成，初步具备开发价值。 洪塘周边（江北西区）整体规划态势 一、规划范围： 西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南 至余姚江，总用地面积为36.9平方公里。其 中规划城市建设用地34.3平方公里，水域面 积2.6平方公里。 　　二、规划期限： 近 期 2005——2010年 中远期 2011——2020年 　　三、功能定位： 集高品质的行政办公、商业商务、居住、工