恒大地产淮安青浦清河区地块研究报告.ppt

恒大地产·淮安青浦、清河区地块研究报告 清河区 开发区 清浦区 淮阴区 经开区板块 客户构成：以工业园发展而带动的产业工人以及投资性需求 置业驱动因素：价格、区域规划发展 清浦板块 客户构成：以区域内客户、卷烟厂，高校教师和部分三县和主城客户 置业驱动因素：价格、工作便利、区域规划发展 淮阴板块 客户构成：以区域内客户、以及下属乡镇居民城市化需求 置业驱动因素：价格、工作近、拆迁 清河板块 客户构成：市区客户为主，以其他区域顶端客户 置业驱动因素：地段、资源、配套 清河区客户置业特征——本地人置业为主，市区具备绝对吸引力，是淮安置业的主流板块。主要客户来源于全市有消费能力的人群 客户定位 清河区置业客户分析 客户定位 清河区客户扫描 公共交通工具为主，部分拥有私家车 出行方式 60至70年代出生，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段 成长经历 年龄集中在28－40岁 年龄 完全以自住需求为购买目的，决策标准主要是能否解决其目前的居住困扰 购买行为特征 家庭结构为两代三口 家庭结构 教育经历参差不齐 教育经历 目前住房部分为房改前的居所，有二次置业提升品质的需求 置业经历 这部分家庭的年收入大概在6-15万元之间 经济实力 目前生活在市区，多集中在淮安一些老的社区 当前生活区域 客户以淮安本地人居多，大部分为市区原住民 文化背景 关键客户表征 周边项目 清浦区项目：周边有两个在售楼盘，分别是运河城和京河湾 清浦区项目位置 华德力·运河城 京河湾 案例研究 周边项目分析——华德力·运河城（在售） 规格：一期 27栋叠加、退台洋房、小高层、高层住宅 及沿淮海南路部分底商 体量：一期约56万方住宅 3556余户 开盘时间：一期 2009-11-22 面积区间：一期在售 89㎡-126 ㎡ 主力户型：89㎡-126㎡ 销售价格：3400-4100元∕ ㎡ 主力总价：32万-50万 117平方米 三房两厅两卫 两房+客厅朝南 卫生间 直通阳台 户型点评 86-126 ㎡中等户型为销售主力，得房率较高 项目点评 配套欠缺，户型适中，客群多以原住民为主 ■周边商业网点以建筑底商为主，城南在道路，交通，商业，生活设施上综合体现出“脏、乱、差”的整体现状，且区域内缺乏标杆性楼盘，民众对青浦区的接受度不高。 ■开发商为提升项目市场接受度，前期以86-126 ㎡中等户型为销售主力，此类户型在该项目所有产品中设计较为合理，且得房率较高，便于控制总价。 ■项目整体定位一般，以城建规划为推广主题，较低价格入市，因销售时间不长，受整体区域形象影响，目前去化率一般，购买人群以区域内原住民为主。 户外表现 突出“运河”及“北欧生活”两大卖点 案例研究 周边项目分析——京河湾（在建未售） 售楼处尚未建好，且新组建销售团队目前正处于基础培训阶段，暂无此项目基本信息，因该项目紧临青浦地块，建议密切关注。 项目西侧河道 户外表现 突出“运河”及“欧陆风情”两大卖点 区域小结 地块内竞争楼盘较少，且缺乏标杆性项目 区域内生活配套不足 ■根据实地调研，我们发现宗地虽然离京杭运河较近，但附近的生活配套不足，因此如何解决业主的生活所需，是规划中需要着重考虑的问题。 ■目前地块内的竞争楼盘主要为华德利·运河城与京河湾，这两个项目分别为56万方（一期）和16万方，在卖点宣传及案名制定上都不约而同的与“运河”建立关系且均属欧式风格建筑，但从售价来看在淮安属于中低级产品。 周边项目 清河区项目：版块内竞争楼盘较多，其中不乏如万达等品牌开发商。 案例研究 周边项目分析——香格里拉花园（在售） 主力总价：42万-60万 销售价格：4000 -4800元∕ ㎡ 主力户型：102㎡-130㎡ 面积区间：59 -130 ㎡ 开盘时间：二期 2009-11-8 体量：约93万方住宅 5000余户 二期体量未知 规格：多层、高层、小高层 130平方米 三房二厅二卫 100平方米 二房二厅一卫 花园 客厅连阳台 动静分离 两房+客厅朝南 空中花园 户型点评 主卧套房设计 三卧朝南 102-130 ㎡为主力户型，户均面积控制较好 项目点评 配套欠缺，户型适中，客群多以原住民为主 ■市场早期相对较为高端的产品，周边项目定位的提升导致本项目失去核心竞争力。 ■借鉴一期销售情况，二期产品以102-130 ㎡三房户型居多，价格波动不大，且去化速度较快 ■据销售员描述，二期目前市场接受度尚可，主要以产品性价比为核心理念，用一期现房实景树立开发商口碑进行营销推广，并且延续一期公园地产的广告元素。 园区内景 以一期小区实景促进二期销售 案例研究 周边项目分析——茂华·国际汇（在售项目） 销售情况：目前剩余房源均为170平以上大户型及部分开发商保留房源 销售率：80% 主力总价：63万-110万 销售价格：4700