强制执行公证相关问题5.doc

对抵押物申请强制执行中将会出现的问题的总结 一、申请法院强制执行时，被执行人下落不明时，如何进行？在我司根据强制执行公证向法院申请强制执行时，我司会向法院提供一个被执行人的地址和联系方式，法院将按照此地址和联系方式向被执行人通过司法专邮的方式送达执行通知，即使该通知无法按照我司提供的地址得到送达，也视为送达，法院即可进行强制执行，并不需要进行公告，而不会存在相应的公告期。二、双方在抵押合同中约定的抵押物价值条款是否可以作为双方处置的依据？根据《物权法》第195条和最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对抵押物的处置分两种：（一）申请法院的强制执行，在法院查封、扣押后进行变价处理时，拍卖是其首选的方式，具体到拍卖程序主要为：1、委托评估机构进行对抵押物的价值进行评估（注：评估机构的产生首先由当事人协议选择，协议不成的由人民法院随机确定，另外当事人双方及其他债权人申请不进行评估的，法院也应当准许。）；2、拍卖机构的选择：拍卖机构的产生首先由当事人协议选择，协议不成的由人民法院随机确定；3、拍卖保留价的确定：由人民法院参照评估价确定；未评估的，参照市价确定，同时应征询有关当事人的意见（其中第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。）；4、发布拍卖公告：动产在拍卖7日前公告，拍卖不动产或其他财产权，在拍卖前15日前公告；5、通知优先购买权人：于拍卖5日前通知；6、第一次拍卖：当无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。当申请人不同意时，实行第二次拍卖，第二次拍卖流拍的，按无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价的情况处理，即由到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，将该财产交其抵债。当申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。 （二）变卖：对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方以及有关权利人同意变卖的，也可以变卖。当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。因此，对抵押物的处置时选择变卖时，当事人在抵押合同中约定的抵押物的价值方为有效，但双方约定的价值不得低于抵押物的市价。三、抵押物被法院查封，我司处理抵押物会出现的屏障在哪？抵押物在被法院查封后，虽然我司享有抵押权，并就该抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿；但对抵押物的处分必须先经申请人和法院的同意并进行处分后方可得到优先受偿；若该申请人的债权得不到满足，不会同意处分该抵押物，法院同时也不能结案，申请人和法院都不同意处分抵押物，并且在法院查封状态下的抵押物，未得到法院同意的情况下相关的政府部门也不会同意处分，否则会承担一定的赔偿责任。故该抵押物一时无法得到处置，我司将会搭进很长的时间成本。四、抵押后法院是否可以被法院查封根据最高院《关于人民法院执行工作若干问题得规定（试行）》第40条：人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权的规定，法院可以对已经抵押的物品进行查封。并且在法院查封后，当事人实施的抵押行为将被认定为无效。五、对抵押物流质处理的理解：《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”也即是在抵押合同签订时，债务人与债权人不得在合同签订时直接约定当债务人无法偿还债权人的债权时，抵押财产直接归债权人所有；最高院发布《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”此条规定的意思