瑞峰置业4月第一周东莞楼报告.doc

瑞峰置业4月第一周东莞楼市报告 （2013.4.1—2013.4.7） 目录 一、导读 5 二、东莞房地产市场 9 1、楼市供销存篇 9 1.1供销情况：楼市量价齐创新高 东莞史上“最红的红五月” 9 1.2住宅供销比：政策红利刺激市场去货加速 连续3个月供不应求 9 1.3存量和消化周期: 存量持续下滑降至523万㎡ 消化周期为9.14个月 10 1.4开发商业绩排名: 万科地产稳居榜首 碧桂园居第二 10 1.5个盘整体成交排名（按金额） 10 1.6个盘各物业排名（按套数） 11 2、新增供应明细篇 13 2.1各物业新增情况 ： 洋房供应占比下滑趋势明显 投资类产品新增加大 13 2.2住宅新增月度走势：供应走势稳中有降 新增量47.12万㎡环比下滑近两成 14 2.3住宅新增区域分布：虎门10万㎡住宅新品登榜首 碧桂园豪庭助东坑排第二 14 2.4住宅新增产品分布：160-200㎡产品占比加大 环比上涨7个百分点 14 2.5住宅新增排名:虎门三大项目新品齐亮相 产业园住宅项目中心中科公寓上市 15 3、楼市成交明细篇 15 3.1各物业类型成交：写字楼产品逆市下滑 别墅、商务公寓产品增幅大 16 3.2住宅成交趋势：成交趋势直线上涨 95.98万㎡历史单月最高 16 3.3非住宅成交趋势：成交量8.37万㎡ 保持平稳之势运行 16 3.4区域成交：凤岗1121套连续2个月独占鳌头 虎门新品热销排第二 17 4、成交价格篇 17 4.1各物业均价：别墅高价产品成交拉动 住宅产品环比普遍上涨 17 4.2住宅价格：上涨之势是不可档 均价9785元/㎡创历史新高 17 4.3普通住宅单价区间：10000元/㎡以上产品成交上涨 约占1/4 18 4.4别墅单价区间：20000元/㎡以下成交占大头 占比约86% 18 5、产品需求篇 19 5.1供需存情况：整体供不应求趋势明显 160㎡以上产品需求趋旺 19 5.2产品成交结构：70-100㎡产品成交下滑 别墅占比15%上涨明显 20 5.3普通住宅各面积段成交：90-100㎡成交依然为主 20 5.4别墅各面积段成交：150-200㎡成交突出 约占45% 21 6、片区供需篇 21 6.1住宅供需价：临深片区28.17万㎡稳坐冠军 滨海片区18.39万㎡居亚军 22 6.2住宅结构：临深片区以刚需和别墅成交取胜 中心城区豪宅成交出众 22 6.3住宅存量分布：临深片区存量逐渐减少 滨海片区因新品入市存量最大 22 7、潜在供应篇 23 8、楼盘活动篇 25 红五月去货加速库存降低 消化周期缩至9个月 一、导读 1、宏观环境：政策红利及股市溢出资金的流入 楼市实现红五月 经济层面： 430政治局会议后稳增长措施明显加码，尤其是集中在基建领域，表现在国务院印发《中国制造2025》；发改委密集批复逾4500亿元的基建项目，发布总投资1.97万亿元的PPP项目，范围涵盖水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域；发改委拟降低企业债发债门槛支持七大重点投资工程；国发办要求银行保障地方融资平台在建项目的后续放贷等重大动作，对经济稳增长作出极大的刺激。在基建加大投入的预期之下，中国经济有望5月低位政策性企稳。房地产投资方面来看，尽管销量持续上升，但开发商拿地情绪拿地情绪并未改善，房地产开发投资将保持稳中有降的态势。 展望后市，预计后续的“稳增长”政策仍将从财政政策入手，通过地方债务置换的加快减轻地方存量债务负担，通过PPP的加速推进为基建项目提供增量资金。货币政策仍将以创造中性适度的货币金融环境为主，降息仍有可能，但央行主劢降准的可能性不大。 政策层面： 年内二次降息、地方政府调整公积金额度财政补贴购房宽松政策由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求为改善型需求提供最大的便利坚持稳定住房消费需求的大方向还没有改变。但是，这并不代表鼓励投资性住房需求的事情不能做，具体做不做，要视经济未来的走势而定，如果未来2到3个月中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策将会进一步发酵。继续释放流动性市场普遍预计我国已经进入降息降准周期，年内估计还会有2到3次降息，1到2次降准限购政策会进一步修正目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正调整购房税收政策营业税免征已经从5年改为2年，进一步下调的空间基本没有了暂停执行对非唯一住房征收20％的个税政策是焦点国家住房银行呼之欲出目前热议的有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的两房模式，即住房银行