物业管理自动化系统讲义.ppt

第九章 物业管理自动化系统 物业管理数字化应用是随着信息技术、网络技术的发展。在传统物业管理的基础上，与时俱进将数字化、网络化、智能化科技应用于建筑及住宅社区的物业管理。将建筑及住宅社区智能化系统运营功能融入物业管理数字化应用中。 建立建筑与住宅社区物业管理数字化应用体系，通过建筑及住宅社区内开放性数字化、网络化、智能化应用系统间信息集成和信息网络与控制网络的互联互通。提高物业管理的效率和效益，为住户提供多样化的增值服务。 9.1 物业管理概述 物业管理是指由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设备与周围环境的专业化管理。它以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效、优质、经济的服务。 广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售后的服务。 狭义的物业管理则包含楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。 9.1.1 物业管理的目标与内容 物业管理的根本目标是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。 物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 1. 常规性的公共服务 这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下八项： （1）房屋建筑主体的管理。 （2）房屋设备、设施的管理。 （3）环境卫生的管理。 （4）绿化管理。 （5）保安管理。 （6）消防管理。 （7）车辆道路管理。 （8）公众代办性质的服务。 2.针对性的专项服务 这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的专项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类： （1）日常生活类。 （2）商业服务类。 （3）文化、教育、卫生、体育类。 （4）金融服务类。 （5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。 3. 委托性的特约服务 特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的要求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。如小区内老年人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住户人代购生活物品等。 9.1.2 物业管理的作用 可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥； 为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境； 有利于提高城市管理的社会化和专业化程度； 可使物业保值增值； 9.2 智能建筑物业管理及特点9.2.1 智能建筑物业管理的概念 智能建筑物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在建筑智能化系统的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对已竣工验收投入使用的智能建筑、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境、清洁绿化、安全保卫、租赁业务、机电设备运行与维护实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效和完善的优质服务。 9.2.2 智能建筑物业管理的特点 与传统建筑的物业管理相比较，智能建筑物业管理具有以下特点： 1.管理对象的不同 智能建筑物业管理的设备管理对象是各种智能化系统。它与传统建筑系统的最大不同在于它是以微电子类产品为主体的设备设施。以往的建筑及其设备设施系统是建立在机械加工与土木工程的基础上，适用的是机械加工精度和加工误差。 2.维护方式的不同 正因为智能化系统加强了建筑运行效果和管理功能，使得许多智能化建筑的日常运转已经离不开智能化系统的持续性运行，尤其是建筑设备自动化子系统、安全防范子系统、停车场监控子系统等都动需要不停顿地工作。这不仅增加了物业管理的工作人员和工作量，更重要的是打破了传统停机检修的故障修复、应急处理作业方式，要求物业管理部门在保证不间断正常运行的前提下进行预案维护。 3.专业人才的要求不同 建筑智能化系统以微电子技术为主体的特点，使得传统的建筑行业从原来的土建和机电设备领域，扩展到电子技术，增加了许多传统的建筑行业中不需考虑、或者考虑甚少的通信、自动化、信息技术等专业，而且更加深化了多工种的关联协调。这样就对物业管理的人才结构提出了多工种、复合型的新要求。 4.智能化系统对物业管理带来的变化 智能化系