煌家地产-山西朔州万泉福城营销策划.ppt

前言 房地产是属于典型的奢侈品消费，购买者理性且慎重，我们无法想象让人们为了一个所谓可以呼吸到巴黎香榭丽舍贵族气息的房子或倾其一身积蓄再贷款20年。消费者买的是实实在在的居住感受；投资者也相同，投资是需要资金流动，房地产的投资价值是在于能更快的转手，产品此时比价格更为直观。如今品牌理论大行其道，一线品牌攻城略地，所向披靡，但是我们结合项目情况，企业自身，我们提出产品第一。销售第二的口号： 定位准确，迎合市场需求的房子-------能够实现销售速度最大化 优势明显、功能合理的房子---------能实现销售利润的最大化 项目整体定位 市场营销除了要挖掘市场需求外，引导市场将是更高的一层境界。  目前国家正在大力提倡节能减排，低碳生活是一种国际流行趋势，国内的科技生态住宅发展日益成熟，朗诗地产，北京远航地产等作为行业内的佼佼者，深受消费者追捧，屡屡创出销售佳绩。万科大知名企业也开始向科技地产领域进军。国际流行风向，国家发展规划，媒体舆论关注等诸多因素使得科技地产必将成为未来的趋势。 科技住宅在山西有着极好的生存土壤和发展前景 规划科技住宅将是站在战略的高度去思考问题，战略思想产生战术动作,如果贵方认可我司的观点，我司后续的工作将围绕“市场发展前景,目标客户分析，产品定制，资金流整合，营销方式（步骤）等若干分解环节一一叙述。  2）论证  从战略高度上思索项目的定位问题，我司认为本案定位的三大核 心要求是; 08年以来国家颁布房地产市场健康发展实施收费减免政策政策有效刺激了一二手房市场。 ↘ 三四线城市缺乏强有力的主流平媒，所以必须加大户外媒体的投放， 从气  势上冲击人心。↘ 高平率的SP公关活动，引发新闻点并不断保持市场关注度 舆论引导、事件  制造 立面调整提示—典雅沉稳且不失灵动 现代感强；色彩典雅大方且不失灵动；顶部富于变化；高低错落，建筑轮廓线丰富。同一色系色彩和谐搭配，以典雅时尚为格调在建筑配色时，一般以三色为宜，主色调要沉稳典雅，主要用于墙体等大面积立面上，辅色要活泼灵动，主要用于门、窗及建筑细部。反对色调的搭配上对比感过于强烈，可以在同类色中求适中对比和其它协调色中取弱对比，使其形成三个色彩的空间层次。 外立面采用石材或真石漆效果 外立面风格建议：西班牙风情 每个组团建筑都有风格上的差异，以强调其可识别性以及建筑设计上的丰富性，屋顶、屋脊及外立面的处理上强调统一与差异相结合，统一中见差异，以突出主人的身份与个性。 增加具现代质感的构件，丰富建筑外观 建议强调以构架，大面积墙、大面积玻璃等材料的对比，利用光影效果等塑造生动的外观。外墙采用低开的景观凸窗，假幕墙等设计语言，添加片墙，柱式和栅格顶棚等现代感强烈的构件，丰富建筑外观。 简约并非“简单”，建筑立面，可使用面砖、宽幅落地门窗之外，在细部构造上如入口、底层等还可采用很多金属构架和铝板，第一增加了质感，同时也能发挥了很大的功能性作用。 户型建议 户型建议 景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主。 本案建议： 以100～120㎡的三室住宅为主力户型，涵盖部分80～90㎡及140～150㎡ 100-130平米为主要的需求区间，超过了一半，其次为80-100和130-150平米的需求。 二）户型建议（一期） 多层两房户型： 户型建议 90㎡两房户型： 三房户型 挑高客厅效果 我司真挚建议 客厅双层挑空，雍容气派； 两梯两户，卓尔不凡； 不影响容积率，产品溢价高，提升销售利润 市场珍稀，独此一家； 此举意义 市场稀缺但需求我们就创造，引导消费； 高端定位的产品，必有其特殊的产品属性； 牛市做利润，熊市跑量，进可攻，退可守，扩大客户群； 迎合当地上层人群生活习性，提升产品尊贵感； 底层高端化建议 高层的一层，多层的一层，往往因环境、噪音等原因被认为是价格比较低的单元，但我司在长期市场操盘实践中摸索出应验，如果规划得当，可以改劣势为项目靓点，从而做到利益的最大化。 一层独立入户处理 会所的概念包装 阳光健身运动会所、假日咖啡吧两大主题会所 大型健身房 乒乓球台 台球室 配合户外的标准足球场、田径场篮球场（结合小学设置）及一期游泳池 假日咖啡吧设置如下内容： 休闲茶座 简餐 棋牌室 红酒山庄 以下我司的建议可根据实际情况再进行量身细化,良好的物业服务可以培训温馨的社区文化，对项目的持续销售，企业品牌的建立都有着重要的促进作用。 社区物业配套建议 1、居住小区智能化