河南长葛国际广场综合体项目定位及开发策略研究报告.doc

长葛国际广场综合体项目项目定位及开发策略研究报告1 第一部分研究思路目标沟通对本项目目标的理解项目整体发展核心问题思考本报告研究思路2 项目目标企业层面：??通过多个项目的打造，树立企业??客户的目标实质上是项目在长葛商业地产领域的品牌。的宏观愿景与长葛市政府保持良好关系，促进企业良性发展。赢得战略空间??现实的目标体系则是随着项目层面：占领制高点市场的变化和项目的发展回现产品平衡项目开发总投资。在动态变化的实现多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。达到项目利润最大化，控制开发风险。33 对本项目目标的理解–叫好–叫座打造一流的新型商业中心树立片区高价成为市民中意的消费场所实现全市范围的高销售率建设城中心生态人文社区在2013年的长葛地产市场为政府税收、就业做贡献中取得非凡的影响力竖立城市建筑景观的新地……标……4 项目整体发展核心问题思??从我们操作的多个综合体项目来看，都市综合体成败的关键点在于是否有足够的市场支撑力，如何最大化发挥复合价值，而对于本项目而言，以下三个问题很重要：1项目地块自身条件有什么优劣势，对发掘项目地块的核心价值项目发展又怎样的影响？2综合体内部商业与其他物业的关系如何，如何以商业价值带动其他物业的价值？从价值最大化的角度出发为项目使整体价值最大化？各物业需找发展机遇3未来市场需求是否足以支撑原规划体量，综合性项目的市场机会在哪？项目定量研究5 ??本报告研究思路所有研究的核心均围绕：物业的价值1.宏观背景研究分析项目经济、规划宏观背景，及其对项目发展的影响+6.项目产品规划2.商圈分析项目商业形态排布、业态分析长葛商业格局，现有商业物5.项目定位定量研究业种建议业发展特征，及对本项目的启示+研究并确定项目发展内容3.项目地块研究并为项目确定适宜的市场解析地块特质，及其对项目发展定位；构建项目物业种类、的影响+功能及规模，明确各个物7.项目开发策略研究业产品类型及规模配比项目开发策略与开发4.各物业发展机遇分析时序研究，和持有与出售商业比重寻找市场空白，发掘变现能，力最强的物业。通过对消费者、投资者和经营者的研究，发掘项目发展机会6 第二部分项目价值挖掘及定位方向分析项目背景研究项目发展机遇及挑战分析项目支撑因素研究7 项目背景研究??经济背景??规划背景项目发展机遇及挑战分析项目支撑因素研究??地块分析??消费者需求分析??商业竞争市场分析??商铺投资需求分析项目定位定量8 项目背景研究经济背景规划背景9 经济背景【长葛基本概况】县级市、人口和地域较小的经济强市全省交通图??长葛位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳。长葛??城区总面积648.6 平方公里，占许昌市总面积的12.9%。??截止到2006年底，长葛市区人口24万人，总人口数69.98万人.??长葛是河南省18个“改革、开放、发展”特色试点县（市）之一，县域经济综合实力居河南省第6位。10 【交通状况】区位优势明显、交通及其便利??长葛区位优势明显，北距省会郑州50公里，京广铁路、107国道、京珠高速公路穿境而过；??市内有火车站两处，经高速公路北上25公里即达郑州国际机场；??市内有汽车站三处，东、南、北汽车站将长葛与周边各县市相连。??全市路网设施发达齐全，是河南省公路建设先进县（市）之一；11 【文化生活】??“楷书鼻祖”钟繇、三国徐庶；清末翰林杨佩章等皆诞生于此，神农氏、伏羲氏齐名的葛天氏故里；历史悠久，人杰地灵，文化底蕴深厚；??长葛市作为国家“中国优秀旅游城市”，境内名胜佛耳岗水寨游园古迹众多，有古社柏、钟繇洗砚池、黄侍郎墓、郑庄公掘地见母处、十二连城、石固遗址等文化古迹??幼儿园、小学、高中、私立学校，师资力量强大，教育设施齐全；??市内拥有五大购物中心，十大综合商场，46个专业市场，7所大中型综合医院，各类宾馆、酒店20家；中州人文纪念园广场12石固遗址中原大铁佛寺葛天宾馆长葛大酒店 【总体运行】历年GDP增长平稳，增长率一直保持在两位数，经济发展势头强劲；长葛市GDP自2006年初许昌长葛一体化以来，长葛的经济一直在高速度的增长。2010年257亿元??2007年GDP190亿元，比上年增长21%；2008年GDP达到222亿元，比上年增长13%；2009年2009年长葛市生产总值同比增长10%。243亿元2008年??2010年，长葛市农民人均纯收入7385元，222亿元同比增长12.8%；城镇居民人均可支配收入20021022023024025026014045元，同比增长10%；城镇化率达到30%长葛市GDP年增长率43.36%20%??2010年完成生产总值257亿元，同比增长13.2%；财政一般预算收入7.5亿元，同比增13%13.2%10%10%长16.3%；全社会固定资