目标成本编制与审核操作指引.doc

文件编码 文件名称 主责部门 成本部 编制/调整时间 2009-07 目标 明确项目正式目标成本的编制适用于公司开发的所有。 目标成本：公司成本经营管理的目标，项目成本控制的基准。 负责提交各阶段成本测算的设计文件；提供各类规划指标、装饰标准及工程作法成本部 负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算负责编制项目各阶段的成本测算与报告；负责编制工程预算、结算；总经理项目负责超出目标成本的成本变更的审批 董事会 审批项目投资预算和目标成本； 负责超出目标成本的成本变更的审批成本部负责根据《成本测算表》，按照成本分类的八大项逐项进行编制按使用功能进行成本分摊，作为每个阶段的目标成本，正式的成本目标在扩初设计后确认土地获得价、开发间接费中行政管理费、利息，物业完善费由财务部负责提供数据政府报建报批由负责提供数据营销策划类费用由营销部提供相关数据部提供设计费用数据工程前期费用测算由部/项目部/部提供数据由成本部负责按照类似工程的经验数据进行对比测算 目标成本的形成，分为以下几个阶段： 项目论证决策阶段，依据投资估算确定项目目标成本，成为项目总目标成本，用以控制方案设计，是评审方案设计的标准之一 项目建筑方案设计完成后，依据方案设计设计确定目标成本，成为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一 初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一 施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本控制目标。 通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。 用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“”和项目开发策划的硬性指标。 用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。 方案设计形成的目标成本≤项目总目标成本-成本预备费（一般为项目总目标成本×8%）。用项目总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计，直到方案设计优化满足此要求。 初步设计形成的目标成本≤方案设计形成的目标成本+成本预备费20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。 施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到施工图设计优化满足此要求。 测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。 项目拓展阶段成本算 对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，成本部在接到研发部提交的可研阶段项目设计文件（概念设计草案）、营销部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、〈初步产品策划书〉以及竞争楼盘清单、开发部下发的《土地规划指标》及相关土地状况资料，成本部完成《项目拓展阶段成本估算》编制后，提交开发部，作为《可行性研究报告》的附件，《可行性研究报告》通过后，《项目拓展阶段成本估算》自动成为项目成本预控目标； 在项目论证阶段，成本部需能够为设计、工程、销售等提出一个投资的上限值，为各部门进行相关业务操作提供一个成本范围； 土地获取：开发部在土地获取与谈判的过程中，以项目论证阶段形成的项目投资估算值为标准，力求不予突破； 项目策划阶段成本控制 成本部依据完成《项目策划阶段成本算》编制 如果项目策划阶段的成本超过成本预控目标，必须报分管副总审核，总经理审批； 项目方案设计阶段成本控制 扩初设计阶段成本部在扩初设计，1个月内完成《项目成本概算》施工图设计阶段： 施工图设计完成后，成本部在项目开工前完成《项目成本预算》《项目成本预算》《项目》该项目的正式控制目标负责的管理费财务费用测算，负责项目营销费用的测算，负责项目设计费用的测算勘察，测算结果在内成本部设计变更的成本控制设备/材料选型及定价的成本控制/材料的选型时，在目标内进行选型。成本目标每月日前提供月成本部完成