商业地产招商运营管理策划资料.doc

PAGE 商业地产招商运营管理策划方案 目 录 第一部分 项目综合评估 市场综合评估 项目概况 项目SWOT分析 项目市场定位 第二部分 项目发展定位 物业发展定位 租售模式定位 投资者投资模式定位 经营定位 经营业态组合 第三部分 项目经营管理分析 经营管理定位 物业管理定位 经营管理实施前提 第四部分 项目经营模式分析 商业物业营销误区 租售模式分析 租售模式定性 招商模式定位 第五部分 物业管理收费标准 物业管理费定价因素 物业管理费定价依据 物业管理费收费标准 第六部分 经营管理组织架构 组织管理架构图 人员配备 职能职责 运作机制 激励机制 监督机制 约束机制 信息反馈及控制机制 量化管理及标准化运作 第七部分 经营效益分析 收入分析 支出分析 利润分析 第一部分 项目综合评估 一、市场综合评估 建湖消费者特征 人均GDP突破10000元，个人消费潜力增强。 在吃、穿、玩方面消费支出较大。 崇尚海派（上海）文化，消费观念较为时尚。 注重产品品质，追求品牌。 向往环境优美的购物场所，渴望得到优质的服务。 投资房地产物业意识较强，投资商铺逐渐兴起。 购铺以自营为主， 投资商铺出租者有上升趋势。 口碑宣传效应较为突出。 建湖零售业特征 建湖零售业处于自然的集市发展阶段，缺少合理的城市规划及经营管理引 导。 商业服务仍以传统的线型街道为依托布局，缺少大商家及相对集中的核心商圈。 地段仍然是决定商业价值的绝对因素，缺少主题式商业及龙头商业。 服务功能单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式消费场所。 商业形态多为物质需求型的生活、生产用品小商铺，缺少成规模、上档次的购物场所。 部分业态缺乏中高端产品的市场供给。 大多商（市）场缺少统一的经营管理、正规的物业管理。 城市现有业态无法满足日趋增长的消费需求。 附表：建湖与盐城其它县（市）零售业态比较|如下表 业 态 市场支撑 风 险 市场状况 盐城其它县（市） 建湖 综合娱乐业 高端市场有效需求 区域商业辐射力 招商 需要长期经营 有 有待规范 品牌餐饮 大众消费空白 招商 有（肯德基） 业态空白 大型餐饮 中、高端市场有效需求 需要长期经营 有（食为天） 业态空白 百货商场 高端市场有效需求 招商、经营 有（国贸百货等） 业态空白 主题明确的 购物步行街 城市化进程的时机 营销 有（鼓楼商业街等） 业态空白 大型综合 购物中心 区域商业辐射力 市场有效需求 招商、经营 有（太阳城、兴阳广场、汇金购物公园等） 业态空白 家居市场 区域商业辐射力 便利的交通条件 招商、经营 有 有待规范 小商品 批零市场 区域认可度的积累 区域商业辐射力 市场有效需求 营销 有 业态空白 家用电器 中、高端市场有效需求 招商、经营 有（国美电器等） 有待规范 儿童娱乐城 大众消费空白 经营 有 业态空白 酒店式 商务公寓 区域辐射，消费需求 经营 有（汇金购物公园） 建湖商服物业特征 建湖县城城区的商服物业形式较为单一，主要有两大类产品形态：中小型商铺、中大型商场。 中小型商铺，空间相对较小，经营较独立，建筑形式为临街底铺、一上几多层商住楼，多依附于主要街道或大型社区广场周围，采取捆绑销售，底商单铺面积在20～40㎡，一上几商住楼面积在80～250㎡，总价较高，是建湖市面上较为多见的传统商业模式，由于其性价比较差，难以形成商业聚集效应，目前越来越不受投资者欢迎。 中大型主题商场，经营规模大，产品种类齐全，经营信誉高，多位于商业繁华地段，建筑形式为二层或两层以上独立商业，规模在500平方米以上，多采用整体出租方式，统一经营、统一管理，多数为外地投资者投资经营。 表一：中小型商铺形态特征 产 品 结构形态 特征分析 举例 底层商铺 住宅物业 的底层单铺 层高约4.0m 开间为3.5m—4.0m，进深8m—12m 多为住宅自身的商业配套 新建住宅，多采用底商的规划设计，其底商出售或出租，其它老商业区大多是有10年左右的旧建筑物沿街面底层商铺，仅出租。 单店独立经营 向阳路、冠华路、人民路、兴建路底层商铺 一上几 沿街商 住套房 从一层到2～5层的独立商住套房 一般一楼层高为3.5m—4.0m，二楼及其以上为2.9m高。 开间为3.5m—4.0m，进深8m—12m，内设楼梯。 大多为城市街道的沿街物业 此形态物业的出现，是当地人学习借签浙江人的消费观念有关，这种“前店后居”的物业是可以“生钱的物业”，一则可自己经营商业，二则便于出租而获取收益，还可以做为自有资产保值或增值。 发展商为了获取利益最大化，利用地段的商业价值，将2～5层按住宅标