成都财富中心分析研讨报告 2015.05.25.pptx

财富中心广场项目分析报告 EGO招商中心 李龙 2015.5.25 目录： Directory PART 1 项目简介 PART 2 项目定位 PART 3 建筑特色 PART 4 内外展示 PART 5 业态布局 PART 6 动线设计 PART 7 人流、车流分析PART 8 项目优劣分析 PART 9 商业建议 项目简介 财富中心广场是位于成都市锦江区大业路6号，由成都上普控股发展有限公司出资开发，地处锦江区盐市口核心商圈，集购物广场、甲级写字楼、商务酒店、住宅于一体，自开业以来，已有家乐福、万达影业、星巴克、肯德基、汤姆熊电玩等商家入驻，是集大型超市、流行百货店、各色餐饮、休闲娱乐、商务配套于一体的城市综合体。 项目地处成都CBD核心区大业路口。 南临朝阳路； 东临青石桥路； 北临向阳路； 西临大业路； 互通盐市口、春熙路两大商圈，共同构筑成都时尚消费经济动脉。 项目外立面 项目定位 集购物广场、甲级写字楼、商务酒店、住宅于一体的商业综合体。 占地面积 42583平方米 建筑面积 183110平方米 用地性质： 商业兼容住宅用地 开发商  联华房产(成都上普控股发展有限责任公司) 物业公司 成都麦高物业管理经营有限公司 总层数 地上30层 地下2层 总户数 1228户 容积率 4.3 绿化率 30% 停车位 720个 项目经济指标 6000平方米城市中心缓坡式景观园林，由美国DDH环境设计公司设计。项目运用组团式绿化 空间，分点式小品，多层次的丰富生态景观系统； 整个项目呈围合式塔楼+商业裙楼布局 。 建筑特色 项目购物中心专题研究 外立面展示 项目大面积采用玻璃幕墙+广告位作为装饰，具有简洁的现代感，充分利用展示面制造商业氛围。 内部展示 内部色彩偏暖色调，卖场内简洁清爽，给消费者带来舒适和谐的感觉； 经2014年场内餐饮及零售业态调整后，餐饮业态调整至2、3F，卖场内部形象与商业氛围有所提升，此次招 商调整比较成功，餐饮经营状况较好。 动线设计 整个卖场基本呈现直线形+中庭环形动线。主次入口分别设置直线形动线，加强了外部随机消费人流的引入； 卖场唯一中庭设置环形动线，增大消费者视野及商铺的可视性，一定程度造活卖场中部商业氛围，但中部立柱视线遮挡较为严重。 水平动线 动线设计 卖场内垂直动线以直梯+自动扶梯组成，分布至卖场内部四周，起着串联卖场上下商气的作用； 整体垂直动线可视性与通达性较好，利用率较高。 垂直动线 项目优劣分析 优势 劣势 区位 占据盐市口老牌商圈口岸，区域常年人流量庞大，周边办公人群及随机消费人群基数大，具备无可复制的商圈优势。 古卧龙桥街－锦兴路－新光华街片区商业氛围欠缺，临青石桥市场，水产市场的恶劣环境（卫生、味道、嘈杂）影响消费者感官体验。 业态 体验式业态丰富，餐饮业态占比20.3%，餐饮业态经营状况及口碑均为本案目前优势。零售业态业绩下滑，招商难度的加大都符合目前市场加大餐饮比重的主流规划。 其中目前主流购物中心占主导的零售业态占比较弱，仅27.1%（不含家乐福），餐饮及休闲娱乐等体验业态占比较大，合计占比72.9%。体验式业态的过大占比，使得项目过分依赖此类业态，大面积商户等经营状况直接影响到项目整体运营。 交通 项目四至交通便捷，南临锦兴路，西临大业路，处于两条主干道交汇处，项目昭示性良好 位于市中心，交通时常拥堵，车流密集，对人流的自由流动构成阻碍，影响消费需求。 体量 无 总商业体量为㎡，相比现市场新晋主流购物中心体量过小，影响本案形象及知名度。 动线 无 内部动线过于单一，扶梯及中庭立柱对店面可视性有遮挡，后走廊过于狭长（放置花车后遮挡及通达性影响更加严重），易使消费者产生视觉疲劳且无法获取更多可视信息。 主力店 影院及超市品牌（万达、家乐福）具有代表性，奠定项目消费定位，二者亦对项目人流有极强的吸附作用。 零售主力品牌（miss sixty、basic house、jucy judy）档次及调性乏力，对整个商场零售业态消费者吸引较弱。项目整体缺乏具备特色或者品牌性十分突出主力店。 商管物管 卖场由我司同意营运、统一招商管理，为项目良性运作作保障。 三项目均非新项目，对目前商业市场的新动向、新格局及新趋势亦或掌握不足。 商业建议 存在问题 解决建议 区位 临青石桥市场，水产市场的恶劣环境（卫生、味道、嘈杂）影响消费者外部感官体验。 物业加强对卖场外围周边环境的治理 业态 其中目前主流购物中心占主导的零售业态占比较弱，仅27.1%（不含家乐福），餐饮及休闲娱乐等体验业态占比较大，合计占比72.9%。体验式业态的过大占比，使得项目过分依赖此类业态，大面积商户等经营状况直接影响到项目整体