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　　市场形势研究 　　 　　一、宝山概况 宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处东北濒长江遥对崇明县东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长56．15公里，南北宽 23．08 公里。面积415.27平方公里（岛屿面积占26％），全区现有总人口 77.66 万人，人口密度为每平方公里1870人。统计显示，人口净迁入量仅次于浦东新区，列全市第二其发展前景和城市化速度不容忽视。 宝山区由个镇组成： 大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。 ?由于历史、地理位置等原因大部分地区开发相对滞后。宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。 二、房地产市场特征 分区域建设，各自独立发展由于土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地区，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。 楼盘档次偏低宝山区的土地属5级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位多是中、低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层，客源以区域性消费者为主。目前宝山区楼最高价位也不到5000元/平方米。、以多层和小高层为主体由于土地成本较低，熟地较多，所以区内商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量较少。?　　 三、宝山区面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。 交通和地理位置决定了房地产开发的方向，所以宝山区的楼盘主要沿三条线路发展。逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的宝山镇和靠近市区的高境镇；共和新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁连二镇。 相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪太路一线盘量最大。 ???　 五、最新市政规划 宝山区“十五”期间将重点发展和形成“三块、三点、一线”。 “三块”：完善和提高城城区，形成以港口、钢铁为特色的城区；基本建成上海大学城；高起点开发建设新城西城区。 “三点”：规划建设顾村地区；启动建设罗店中心镇；开发建设罗泾地区。 　　“一线”：以外环线为发展轴，规划开发沿线功能。 第二章　　地块分析 　　 　　一、地块概况 地块位于宝山区顾村镇宝安公路南侧，沪太路东侧，外环线北侧，电台路西侧，规划用途为住宅，由6号、7号、8号三块宗地组成，宗地总面积为526665平方米，规划容积率在1.35以下，绿化率在45%以上。地块目前为毛地，主要为农田，部分上面建有农舍和厂房。 电台路为顾村镇一条乡村小路，沿电台路两侧多为一些旧厂房，公交761、702路车终点站即在此条路上。宝安公路为一条四车道省道，连接宝山和安亭。沪太路为宝山区连接市中心的一条最重要交通要道。 主要交通路线有： 761（镇坪路－华东贸易市场） 702（新村路－顾村） 淞马线（吴淞马头－马陆镇） 　　周边目前配套设施尚不完备，主要生活用品要进入顾村镇购买，顾村镇距本地块步行约有10分钟左右里程。 二、地块SWOT分析 　　1、优势分析 （1）地块面积优势 地块面积较大，易于规划成大的居住社区。本地块占地面积约790亩，规划住宅建筑面积在72000平方米以下，完全可规划成一个大的居住区，形成一定气候。大的楼盘会吸聚人气，并带动周边区域各种配套的完善，形成一定影响力，对提升开发商品牌也有益处。 （2）区位交通优势 本地块北侧的宝安公路、西侧的沪太路、南侧的外环线都是宝山区联结市中心区域的交通要道，这为本地块建造部分别墅提供了良好的交通前提。此外，本地块有702、761、淞马线等公交线路方便通往市区，距顾村镇中心步行只需10分钟，有一定的交通优势。 （3）地块环境优势 地块环境优雅，具有典型的乡村风情。地块本身在规划设计时也可直接利用地块内部的部分景观，降低绿化景观的重新建造成本。 2、劣势分析 　　（1）配套设施不全 由于地块地处顾村镇农村内，周边超市、银行、餐饮等配套设施目前尚不完备，正常的娱乐、休闲等活动要在10分钟步行里程之外的顾村镇进行，人气尚不足，难以吸引市区居民的入住。 （2）公交车发车间隔时间过长 尽管地块周边有761、702、淞马线等公交线路，但这些公交车多是45分钟一班车，发车间隔时间过长，居民出行仍不很便利。 （3