厦门小产权自由自宅营销推广报告31P.ppt

“自由自宅”营销推广报告 ——东浦路122号地块—— 1、产品定位 经济指标 位置判断 户型研究 核心竞争力 目标客群 产品定位 报告思路 2、营销策略 工作节点 阶段安排 推广策略 视觉表现 〔 产品定位 〕 经济指标 一、项目地理位置 122号地块 东浦路区域是厦门最靠近市中心的待开发区域，东浦路122号地块，位于莲前西路南侧，东浦路林海阳光西侧，地块位于厦门岛地理核心区域，附近BRT、商业街、银行等基础设施齐全，距离火车站商圈驱车10分钟内可到达厦门三大商圈，地理位置优越。 二、项目技术指标 405.86㎡ 建筑占地面积 6 53.05% 建筑密度 7 10.342 容积率 5 401.06㎡ 地下建筑面积 4 7911.30㎡ 地上建筑面积 3 8312.36㎡ 总建筑面积 2 765㎡ 总用占面积 1 统计数值 项目名称 序号 经济技术指标 位置研判 一、地块四至 南侧为部队营房 西侧为附近宿舍楼 北侧为附近宿舍楼 东侧为附近厂房 东侧为规划路，路面有坡度，东面为大量破旧厂房，目前多为废品回收店或部分汽车修配厂； 西侧为居民宿舍楼侧面，侧面楼栋距离较近，采光、景观面较小； 南侧为部队营房，房屋含边坡高度约5层，南面总体景观面较大； 北侧为居民宿舍楼正面，距离本项目仅10米，7层以下采光收影响。 二、区域内生活环境 本案 BRT移动公司站 东浦路商业街 本项目周边基础设施配套较为齐全，附近交通便捷，商业街配套齐全，临近的东浦路商业街以餐饮、小商品销售为主，但业态档次较低。 户型研究 ① 户型1 朝向：东北、西北 公摊：暂定13% 建筑面积：约44.43㎡ 套内面积：约38.66㎡ 明厨明卫 客厅观景阳台 生活功能分区 通道浪费面积 客厅面积较小 ■ 户型优点 ■ 户型缺陷 户型2 朝向：东南、西南 公摊：暂定13% 建筑面积：约82.79㎡ 套内面积：约74.61㎡ ② 主卧套房设计 双阳台设计 生活休闲阳台 主卧采光较差 厨卫位置不合理 ■ 户型优点 ■ 户型缺陷 户型3 朝向：东南、西南 公摊：暂定13% 建筑面积：约76.74㎡ 套内面积：约66.77㎡ ③ 起居室功能分区 明厨明卫 户型座北朝南 通道较长，浪费空间 卧室门朝客厅，私密性差 ■ 户型优点 ■ 户型缺陷 项目SWOT分析 位于东浦路靠莲前西路，地段优势明显； 项目地块具部队背景，政策影响面较小； 周边交通及生活配套齐全； 区域成为市场公认的小产权房聚集区； 项目规模较小，市场吸引力不够； 周边住宅距离较近，生活拥挤且档次低； 沿街面较小，仅有一侧具商业价值； 区域形象较差，影响项目形象； 国家就小产权房政策松动，刺激市场； 岛内房价处高位，增加小产权房消费群； 区域商品房陆续开发，形象逐步提升； 未来多个小产权房可能上市，分流客户； 国家利好政策不含部队用地； 90年代小产权房二手房上市量加大； S W O T 目标客群 25-35岁城市白领 购买诱因： 以房子的形式发生与城市的关联 从心理拥有对城市的话语权 投资群体 过渡家庭 购买诱因： 城市租房客群 厦门经济 升值潜力 购买诱因： 总价低 厦门岛内 生活方便 主要是未婚及正准备结婚者，家里可提供资助；自住过渡，多为首次置业，未来可用于投资 一、目标客群综述 ★创意 ★信息咨询 ★商业艺术 ★网络/IT ★媒体 ★贸易 ★机关公务员 ★金融证券 ★服务行业 ★自由职业者 二、目标客群行业锁定 三、目标客群购房心态 a.价格因素 岛内高昂的商品房价格对于他们来说负担太大， 而相较于岛外区域，项目毕竟在岛内，有着独特 优势。 b.跳板心态 部分单身青年白领和两口之家，他们刚到厦门或 已打拼一段时间，希望定居下来，但经济条件略 显不足，选择小产权房作为安家第一站，作为以 后通往更高期望的跳板。 c.投资置业 看好厦门作为海湾型城市的地位和日益火爆的房 产市场（租赁市场），期望着自己的投资能得到 最大的收益。 产品定位 一、产品定位 城中央时尚公寓 热点继续：小户型仍将受到关注，其满足了市中心情节，另一是低总价的特 点，将持续吸引年轻的首次置业群体及投资客的青睐。 理性主题：小户型的发展回归到理性及可持续的主题上，如对房型、隔音、装 修、电梯、环境的关注。 产品创新：除了新颖的概念、准确的消费群，更多去追求产品的创新、实用 性，以