2014江宁协众雅居商业营销企划报告159p.ppt

项目位于大学城核心区域，紧邻地铁一号线南延线海事学院站， 交通便利，但目前商业氛围不浓。 从规划看，本项目周边未来居住人口9.76万人，大学生数量将达到近20万人，这些为本案商业的开发带来利好 南京江宁大学城规划用地总规模为23.84平方公里，规划容纳的学生人口规模为13.05万人，居住人口规模为9.76万人。总人口规模为22.59万人。由大学城集中区、资源共享区和后勤服务区三大功能区组成。 江宁大学城狭义地讲她仅包括方山周围27平方公里由江宁区政府2002年规划的江宁大学城。她在南京市的东南面方山周围，距市中心约35公里左右。目前有12所大学已经签约入住。其中有10所大学已经有近10万人入住。一般也把将军山的河海大学，南京航空航天大学和正德学院还有九龙湖边的东南大学同时归为江宁大学城。上述四校的学生都已经正式入住江宁校区。总的来讲，江宁大学城已经有14所大学超过15万大学生入驻，同时还有4所大学准备入驻。 从交通环境看，本案所在大学城交通通达性较佳，公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接 大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部，是由龙眠大道与知行路之间围合的狭长带形地区，该地区未来配套将非常完善 综合而言，本案目前周边商业氛围不佳，但借助交通及未来规划带来的发展机遇，我们认为本案商业产品具有较大的发展空间，但需在项目定位、业态规划上提高产品竞争力，从而吸引更多的消费客群。 江宁板块2008年共上市18万平方商业房源，成交27.万平方，成交均价受个案影响呈上扬态势，江宁商业市场表现良好。09年1季度新上市房源较少，成交量与去年同期相比回落明显 08、09年江宁商业供应主要在科学园和禄口秣陵片区，从销售情况看，东山镇、科学园及禄口秣陵片区销售量较大，科学园片区供需基本平衡，是江宁未来商业重点发展区域 08年来江宁上市商业产品以70平方以下小户型为主，其中40平方以下约占总户数的73.8% 整体来看，科学园板块区域发展较晚，周边居住人口较少，商业配套尚在逐步完善中 现阶段，江宁分为东山镇、岔路口、百家湖胜太路、天景山义乌小商品城周边四个主要商圈 开发区胜太路商圈—交通通达性好，便于人流聚集；周边社区密集，对商圈商业形成有力支撑 业态：商圈业态以中高档餐饮为主。经营面积多在500㎡以上。 经营状况：较好 消费人群：以东山及开发区当地居民为主，包括部分南京区域消费者。 分析：商圈餐饮类商业的成功主要因素有以下几点： 1. 项目周边交通的通达性。商在胜太路紧邻将军大道，且与东山老城区的交通也比较方便。可以吸引到江宁东山老城区及南京城区的消费者。 2. 项目周边高档社区、大型企业、政府机关较多，对商圈商业有一定的支撑。 同曦假日百货——通达性较好；江宁中高端综合百货业态缺失，假日百货有效填补，但百货附带的商业街管理不善，档次太低，与假日百货及周边环境格格不入，成为规划败笔 经营业态 目前以同曦假日百货商场及部分商业街组成。 同曦假日百货经营业态为综合性百货商场，业态以化妆品、鞋包、服装为主。 商业街以餐饮、美容等社区商业为主要业态 经营档次 同曦假日百货定位中档，商业街档次较低。 经营状况 目前同曦假日百货经营状况良好，商业街部分状况较差，空置率较高。 客群主要来源 东山及周边 江宁大学城 三山、百家湖片区 支撑条件 江宁中高端综合百货业态缺失，假日百货有效的填补了空缺 良好的通达性、公共交通 开通班车导入大量客流 岔路口商圈——具有先天区位优势，通达性较好，周边人口密集，对零售、小百货等生活配套性商业形成有力支撑 经营业态 以超市、餐饮、银行、美容美发、网吧等服务于周边居民的社区商业为主。 经营档次 周边商业经营档次以中低端为主 经营状况 商圈内商业经营状况良好，商铺基本无空置，整体商业氛围良好。 客群主要来源 商圈内住宅小区居民 周边大学生 支撑条件 人口密集。周边众多小区入住率高，存在大量消费人群，为商业发展提供了有力的支撑。现常住人口约5万人。 交通通达性佳，距主城直线距离短。 江宁大学城密集的人口与目前匮乏的商业配套行成了鲜明对比，密集的人口直接形成商业需求，更推动了房地产、交通、服务业等产业及市政配套设施的建设，促进了地区商业发展。 片区具备形成大型商圈的必要条件。 2008年以来,江宁大学城整体商业市场供应时断时续，在受到供应量少及市场环境不济的双重影响,商业去化量处于低位，片区商业市场尚未被激活。 区域价格水平：从价格来看，自2007年至今，科学园商业成交均价受市场环境影响较大，价格下浮较为明显。 科学园片区商业目前以大规模批发零售型商业广场为主，基本无在售社区底商，由于整体商业氛围不浓，科学园片区已开业商业项目经营状况普遍不佳。片区待营业的后续商业体量较大。 天景山商业