宁波百易地产复式住宅概念理解.doc

一、复式住宅市场竞争力分析 1、复式住宅概念 复式住宅面积一般在110—200平方米之间，内部设计突出欧美风格和现代意识；将起居间与居住空间分为上下两层，室内楼梯为家庭的一种装饰，既可满足一定的使用功能，又赋予居室以现代生活气息。一楼为公共活动空间，设客房、客厅、餐厅和厨房，层高约3米；二楼为私人活动空间，设有起居室、卧室和书房，层高2.8米。楼上、楼下分别有多个卫生间，且与浴室分开，有的复式住宅采用中空设计，厅的高度达5.6米，站在一楼仰视二楼顶，给人一种高堂大殿、气派非凡的感觉。 2、复式住宅的市场空间。 复式住宅能够更充分地满足一些客户的群居心理。从部分客户那里了解到，如要购买复式住宅，他们一般愿意购买复式住宅里的复式。因为人总是有一种群居心理，总希望与自己住在一起的邻居是与自己属同一层次，有共同品位、共同语言的人。似乎只有这样才能更充分体现自己的地位和身份，才不会辱没自己的身份，这亦即所谓“物以类聚，人以群分”。不同层次的人居住在一起，有钱人觉得失了身份，而一般普通百姓又不愿看到老板、大款的脸色，觉得很压抑。因此这些人住在一起，可能总有些格格不入。 3、复式住宅目标客户 需求决定产品，随着经济的发展，社会上出现了不少成功人士。在沿海经济发达地区，家有数百万元更是比比皆是，成为复式住宅的主要买家。他们选择复式住宅的主要原因有三： 一是以前购房时受经济条件所限，档次偏低，现在条件好了便以旧换新。 二是由于家庭成员增加，需换大房。 三是首次购房追求舒适、宽敞型。 近期不少公司、机构也将复式住宅作为开办事处的首选，在繁华地段购上一套复式住宅，办公、住宿合二为一，还省下不少车马费，中午也可自己开伙，不必吃那千篇一律的盒饭，碰上来人便于安排住宿。 4、复式住宅开发市场阻力 复式做为一种特殊的大户型住宅，其针对的目标客户层面较窄，在目前的市场形势下，其市场推广的阻力较大，主要表现在： 楼市大环境不理想 目前这一客户群体的积淀量不够，所以对大户型住宅包括复式的需求量不大。 目前仍有大量大户型豪宅陆续上市，且这些楼盘大都具备一定特色，因此复式住宅所面临的竞争压力亦是较大。 另外复式住宅的环境、设计、建筑质量、位置等因素亦会制约其推广的顺利进行。 复式一般为纯大户型住宅，其针对的客户群体较单一，所以抗风险能力较差。 二、复式住宅市场进入控制策略 目前复式住宅的市场推广阻力较大，而优势对其促进作用不大，前景不是很乐观。另外从一些以开发商处也了解到，他们对复式住宅持谨慎态度。因为毕竟其投资较大，针对客户层面过窄，再加目前形势不利，所以回报期必然延长，这样开发商所冒的风险太大。如立意开发复式住宅，则起码应做好以下几点： 1、环境 包括做好小区环境和选好外部环境。复式住宅做为一种档次较高的住宅，其针对的客户一般是上层人物。这个阶层的人一般对环境的要求较为苛刻，其不但要求有优美的小区环境，对小区外的自然环境、人文景观则更为挑剔。因此做好环境应该是复式的住宅能否销售顺利的关键所在。 2、位置 复式住宅不同于别墅，其对位置、地段亦是有一定的要求。由于客户喜欢清静，因此不宜将全复式住宅建在商业繁华地带或环境嘈杂地带。但位置亦不能太偏，其地段应仍具有都市气息。 3、特色 目前许多住宅项目同质化现象严重，有特色的产品不多，复式住宅亦不例外。这样就难以让消费者把它从众多相似的面孔中分同来，难以吸引消费者的注意力。因此做全复式住宅，就应避免同质化现象，做出自身特色，以期引起众多客户的关注。 要点D：设计应具有超前性 由于复式住宅的目标客户层面较窄，这就决定其销售进度不可能如一般平面住宅那么快，其销售周期一般较长。因此要求其设计应具有一定超前性，保证在一、二年后仍能跟上市场形势，适应形势，适应时代的潮流、客户的需求，这亦是规避风险的一种手段。 三、复式住宅功能设计要点 由于复式住宅是大户型住宅中的特例，因此其在户型设计上亦有许多特殊的要求的独到之处。复式住宅楼盘其户型的结构设计和布局上存在以下的几种情况： 复式住宅基本要点 复式住宅有较大的面积和更具相对隔离的居住空间，方便于更好地划分各功能区，一些购楼者因而选择复式住宅。 然而，如何充分与更好地选用复式住宅的空间格局呢？ 首先要看其平面设计与各功能区间划分是否合理，是否功能明确。复式住宅通常是由上、下两层楼房组成（当然，条件更好的，复式住宅可以是由三层楼房组成），楼梯把这些相对独立的居住空间连接在一起。 要看清楚上下两层各自的层高，低层作来作为公共活动区域，如客厅、饭厅、厨房、卫生间，如有多余的空间可以加多一个客人房等，上层用来作为主人房、书房、主人卫生间和婴儿房，这样主客分区，使住房的生活论著间保持了必要的私密性。但有的复式未必两层都有卫生间，这样会给住户造成上下楼的不便。要观察顶层房间的层高。如果较高，达到2