房地产泡沫的成因和治理对策.doc

房地产泡沫的成因和治理对策 摘 要 自2002年以来，我国房地产市场经历了新一轮的繁荣，房地产业存在泡沫已成为不争的事实，本文对房产泡沫的成因及治理对策进行了研究。 本文首先从房地产泡沫的相关理论入手，在借鉴国内外相关研究成果的基础上对泡沫与房地产泡沫的概念进行了界定，分析了房地产泡沫形成的原因，探讨了房地产泡沫的形成机制并对房价泡沫与地价泡沫进行了比较研究。然后从宏观经济环境、制度性原因、微观因素三个层面分析了我国房地产泡沫的形成原因。最后，提出了治理房地产泡沫的对策措施，指出政府应加强对土地市场、商品房市场、二手房和租赁市场的管理和调控并综合运用金融、税收政策以防止泡沫进一步膨胀。 关键词：房地产泡沫；成因；对策措施 目录 1 前言 5 1.1 选题背景及意义 5 1.2 国内外房地产泡沫研究进展 6 1.3 研究内容 7 2 房地产泡沫的内涵 7 2.1 泡沫概念的界定 7 2.2 房地产泡沫的界定 8 3 房地产泡沫的形成机制 8 3.1 房地产泡沫的形成条件 9 3.1.1 房地产特性决定房地产易产生泡沫 9 3.1.2 “经济人”假定是房地产泡沫形成的前提 9 3.1.3 外部环境对房地产泡沫形成的推动 9 3.2 房价泡沫与地价泡沫的形成机制 10 4 房地产泡沫成因分析 11 4.1房地产泡沫产生的制度性原因 12 4.1.1 住房保障制度建设滞后 12 4.1.2 不合理的税费制度及土地政策的失误 13 4.2房地产泡沫产生的微观因素 13 4.2.1 地价推动高房价 14 4.2.2 房地产市场秩序不规范 14 4.2.3 供求矛盾 15 4.2.4 金融机构的过度支持 16 5 房地产泡沫治理的对策措施 16 5.1 对土地市场的管理和调控 16 5.1.1 调整土地出让方式，合理控制土地价格 16 5.1.2 严厉打击开发商囤地行为，遏制土地投机 17 5.1.3 加强土地供应规划，缓解供需总量矛盾和供需结构性矛盾 17 5.1.4 加大保障性住房建设力度，缓解普通商品房需求压力 18 5.1.5 合理控制土地拆迁面积，减少房地产刚性需求 19 5.2 对商品房市场的管理和调控 19 5.2.1 加强商品房价格监督和管理，严厉打击抬升房价的不法行为 19 5.2.2 完善房地产市场预警机制，密切关注市场发展 20 5.2.3 完善和规范房地产管理体制，促进市场有序运行和良性竞争 20 5.3 对二手房和租赁市场的管理和调控 21 5.3.1 积极发展二手房市场和租赁市场，缓解住宅一级市场需求压力 21 5.3.2 加强二手房交易管理，遏制投机性需求 21 5.4 金融、税收政策措施 21 5.4.1 完善金融政策，防范金融风险 21 5.4.2 审慎发放房地产开发贷款 22 5.4.3 全面开征物业税，完善相关土地政策 22 6 结语 22 主要参考文献 23 1 前言 1.1 选题背景及意义 房地产业在国民经济中占有重要地位[1]。特别是近15年来，我国房地产业得到了迅速发展。随着1998年下半年住房实物分配的停止，住房制度改革得到了进一步深化，住房分配货币化逐步实行，住房商品化、社会化进程稳步向前推进。 1998年以来，我国房地产市场进入了国家对房地产业进行整顿和宏观调控后的市场化阶段，虽然房地产投资、房地产供求及价格、土地购置、土地开发等方面都在逐步完善，但在发展过程中仍存在许多不尽人意的地方，特别是2002年以后，房地产市场出现了一些异常情况。房地产投资增长迅猛，商品房空置面积大量增长，过快增长的房价严重抑制了广大消费者的购房需求，适合广大消费者的经济适用房严重不足，而高档住宅的空置率却不断增加。目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款，建筑施工企业对项目垫支中的30%至40%的资金也多是来源于银行贷款，此外，另据央行统计，目前个人购房按揭比率为73%，所以大部分个人购房者是通过银行按揭消费，几项相加，房地产开发中70%以上的资金来自于银行。短时期内投机发展或阶段性过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，并且泡沫的破灭所产生的冲击力往往是毁灭性的。 目前，就房地产业中出现的房地产投资、房地产价格、商品房空置率持续上升等现象，关于中国是否存在“房地产泡沫”的争论成为一时之焦点。尤其从2004年以来，关于“中国房地产市场是否存在泡沫”的争论开始愈演愈烈。2004年8月，建设部等六部委联合发文，要求加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”；2004年10月，央行在其发布的第三季度货币政策执行报告中，也提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫出现。可以看出，房地产泡沫已引起了决策和监管部门的警觉。 近年来国家先后出台“国八条”、“国六条”、“国十