2016年8月海口《建筑业、房地产开发业“重特事项”的会计核算与税务处理》课件-杨汝明.pptVIP

（二）计税营业额 计税营业额为投资人提供应税劳务向政府收取的全部价款和价外费用，但下列情况除外： 1.投资人将建筑安装项目承包给其他施工企业的，其支付给其他施工企业的承包款可以从计税营业额中扣除。施工企业提供建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。 2.建设项目涉及增值税应税服务的，对提供增值税应税服务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的增值税应税服务收入）征收营业税。 3.投资人按照合同约定代政府支付拆迁补偿、安置费等相关费用的，其代政府支付的拆迁补偿费可以从计税营业额中扣除。 （三）纳税义务发生时间 投资人的纳税义务时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索取营业收入款项凭据的当天，为项目合同约定的付款日期；合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为应税行为完成的当天。应税行为完成时间按项目验收时间和项目交付使用时间孰先原则确定。投资人取得预收款的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 本公告自2014年5月1日起施行。以前年度尚未办理的税收征缴事宜，按照本公告规定执行；已经办理的，不再调整。 特此公告。 【案例分析12】2006年11月某房地产公司与政府达成一项协议，投资政府新民居建设项目。预计总投资50亿元人民币。工期从2007年1月开始算起，预计5年（项目施工采取外包形式）。项目由政府立项，建成后由政府收回。房地产公司负责融资，所产生费用由自己负责。政府回购款除了投资人的本金之外，包括项目管理费（按本金的3.5%）、基本利润（按本金的7%）、利息（按照银行同期同类贷款利率计算）。项目完工验收后，政府在项目开工建设的第二年起每年必须按照不低于本金的20%的金额返还收购款。其余款项应该在项目全部完工后1年内付清。2006年组建项目公司时，建设方投入注册资金5亿元，项目建设过程中，项目公司向某信托公司共融资18亿元（年利率11%，银行同期同类贷款利率6%），以后陆续还清，支付融资利息5.68亿元。共向政府拨付拆迁款11亿元，拨付施工单位工程款42亿元，2011年底项目完工后，截至到2012年底按照合同规定，政府经过对项目进行验收审价，5年共付给回购款61.745亿元。 分析： （1）项目公司组建时： 借：银行存款： 5亿元 贷：实收资本——建设方 5亿元 （2）接受对外融资时： 借：银行存款 18亿元 贷：长期应付款 18亿元 （3）计算并支付融资利息（按照实际利率11%计算） 借：财务费用 5.68亿元 贷：银行存款 5.68亿元 （4）支付企业管理费用 借：管理费用 1.125亿元 贷：银行存款 1.125亿元 （5）拨付拆迁款、施工款（按照完工进度和政府审批文件） 借：长期应收款——政府BT项目投资 53亿元 贷：银行存款 53亿元 （6）完工并审价后，按照审定回购价（包括本金、基本利润、管理费、按银行利率计算的利息）： 借：长期应收款——一年内到期部分 61.745亿元 贷：长期应收款——政府BT项目投资 53亿元 其他业务收入——BT项目收入 8.745亿元 （7）收到回购款： 借：银行存款 61.745亿元 贷：长期应收款——一年内到期部分 61.745亿元 应纳营业税金及附加：8.745×5.5%＝0.485亿元 5年应纳税所得额＝8.745―5.68―1.125―0.485＝1.455亿元 应交企业所得税＝1.455×25%＝0.364亿元 净利润＝1.455－0.364＝1.091亿元 注：假设该业务发生在营改增以后，而且是一个老项目：