20081223_郑州_橄榄城_09年营1247134365.pptVIP

橄榄城项目2009年营销总体思路 谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司 河南中联创房地产开发有限公司 08年郑州市场消化速度低位徘徊，存量达到336万平米，随着09年供应的继续放大，价格面临下滑压力 截至08年11月份，未售商品房存量达到231万平方米，增长趋势明显。两年未售商品房面积之和已达336万平米; 按照月均销售面积55万平米计算，存量房足够支撑郑州市场7.4个月的消化； 截至08年11月，商品房整体销售均价维持在4030元/平米左右，同比增长3.7%，增幅趋缓; 项目所在的南区板块08年销售速度萎缩明显，在售项目平均价格为4210元/平方米，同样存在下滑压力 项目所在的南区板块竞争楼盘推货量巨大，但消化速度较缓慢的现状更增强了区域竞争的白热化程度，增加了区域价格下滑压力 统计南部区域主要在售楼盘，截至08年11月，仅消化总推货量的34%，目前总推货存量达到105.4万平米。 小结 2009年南部市场竞争预测——主要竞争区域为区域内部及邻近的西区和东南区板块 北部板块/郑东新区 城市的主导发展方向是东部和北部，两片区开发水平较高，热点不可比； 中心组团： 中心区的各项城市配套成熟，客户认知度高，成熟度不可比； 东南板块与西区板块： 与南部板块联系紧密，客户重叠度高 南部板块： 项目所在区域 09年区域竞争预测 2009年竞争分析 竞争对手入市时间表：2009年后随着城中村改造项目的陆续启动，未来竞争将日益激烈 竞争项目目前在售产品主要由70-90平两居和110-130平三居构成，本项目产品优势及总价优势明显 目前区域在售项目的主流户型为70—90平米2居及110-130平米3居； 总价区间为以30—40万元/套及45—55万元/套为主。 但随着竞争市场不断加剧，这一优势将逐渐受到挑战 小结 成果回顾：项目南城品质大盘形象已经基本奠定，产品价值认知深入人心 线上展示、现场展现、活动营销，体现项目形象和调性。 良好的客户基础为橄榄城项目赢得了优异的成绩，项目销售速度高于区域市场平台100% 橄榄城项目自面市以来一直注重客户的维系工作，目前已有超过2000组到访客户，诚意客户800余组； 从11月4日起（消除新政对前三日集中签约的影响），日均销售量1.7套，月销售量52套。明显高于市场水平； 所处区域地段认知不足，交通、生活便利配套相对滞后影响了项目销售单价的实现，仅略高于区域平台水平 10月18日，项目盛大开盘。一期共推出12栋楼，共推出573套房源。目前一期产品销售206套，实收均价4365。 11月8日推出二期产品1、2、3号楼，共推284套。目前已销售14套，实收均价4246元/套。 小结 亚新一期各户型去化情况分析 二期各户型去化情况分析 小结 上门客户以区域内客户为主，主要集中于南三环和陇海路区域内 前期推广工作实现效果主要是在区域内； 前期上门客户主要集中于南至南三环，北至陇海路区域，属于严格趋近型客户 ； 成交率稳定在8%左右，维持在合理的水平范围内 绝大多数成交客户从事个体行业，表明一期客户多来源与周边市场 客户价值分析： 经过盘点，一期客户绝大多数从事个体行业； 集中于万客来、中陆物流、中陆洗化城、华中食品城等专业市场； 同时发现专业市场客户易于抱团，利好消息和负面新闻传播极快，树立客户精神领袖，大力发展老带新将是一天可行的道路； 成交客户多为小太阳家庭与满巢家庭，所以紧凑三房与舒适型三房成为其优先选择对象 家庭人口较多是一期成交客户比较显著的特点，三房对其属于功能性需求，这也是一期三房销售状况较好的原因； 成交客户基本属于首次置业和首次改善居住，仅有极个别投资客户 客户价值分析： 一期成交客户群体中，大部分属于首次置业，年龄在25-35岁，用于日常居住，以购买70平米经济两房和90平米紧凑三房为主； 另一部分客户目前居住在区域内较老社区，如金祥花园等，年龄段在40-50之间，置业用于居住升级，以购买117平米三房为主； 投资客比例极低，以购买一房产品为主； 成交客户与上门客户集中于区域内部，同时发现市内其他区域和周边县市存在客户渠道拓展的机会 与上门客户相对应，75%的一期成交客户目前来自二七区，属于地缘性客户； 由于项目交通便利以及性价比优势，同时吸引了部分市内管城区、中原区的客户； 由于项目距离新郑、新密较近，虽然前期在周边郊县无推广，同样吸引了部分与南部市场存在生意往来的客户在郑州置业； 三类客户群价值关注点有所区别，后期营销推广将针对不同的客户群，采用不同的策略 客户回顾结论 08年市场回顾小结 按照08年惯性发展，橄榄城09年销售情况预判 省视，大盘，开发风险，速度优先 135万建面大规模楼盘； 严峻的形式让我们不得不寻求突破！ 界定目标：基于现状与未来愿