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廉租房方案和我国的基本政策
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1廉租房制度存在的突出问题。 我国虽然建立了廉租房制度,但由于城市土地资源有限,城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道,廉租住房制度实施面临着许多困难。 1.政府住房保障职责缺位。 2.低收入者缺乏住房保障。 按照各地现行住房保障制度,最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房,中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是,一方面,即使是经济适用住房和限价房,许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里,有大量的外来务工人员,比起具有当地城镇户口的职工,他们的收入普遍更低,居住条件更差,更应享受住房保障,但现行住房保障制度却将他们排斥在外。 3.土地与资金形成瓶颈。 廉租房建设一般有两个条件,一是土地,二是资金,这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言,城市用于建设的用地总量是确定的,为了降低成本,用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让,但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了,那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金,把这些资金用于投资建设,加快本地区的GDP增速,还是放弃这个利益,给老百姓无偿建房,同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言,作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束,地方政府注定会缺乏提供资金的动力,继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。 4.廉租房准入与退出机制尚未完善。 廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房,也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生,在满足保障目的的同时,又不至于使廉租房成为新的牟利工具,这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容,但在一些城市的廉租住房腾退过程中,已不符合配租条件的家庭拒不腾退,廉租住房的退出机制很难得以实行,造成年度复核流于形式完善廉租房制度的对策。 住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系,分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题,按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围,充分发挥廉租房制度的积极作用。 1.充分发挥政府的职能作用。 廉租房是一种福利房,政府的参与是必不可少的,政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方,是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言,只有在安全性非常高的前提下,才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的,让利于民,这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中,政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租,房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准,政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。 2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。 为解决建设资金短缺问题,应当积极搭建融资平台,通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式,多渠道筹集建设资金,确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构,在每年的财政预算中,保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债,公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时,还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性,转移和降低商业银行的贷款风险,不仅有利于防止银行不良贷款的再生,还可以使廉租
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