嘉地置业营销策划思路.ppt

嘉地置业2010年整体营销推案思路 一、面临的形势 市场形势总结： 市场形势走势不明，未来竞争激烈； 项目应该尽快达到销售条件，掌握主动权； 对盈利预期不应过高，应以快速销售为主。 项目应该更加注重产品品质，并进一步加强绿化等加强情感营销因素，增加老业主心中的品牌因素，从而为口碑传播增加更有利的因素。 先期销售营销总结 【渠道销售比较成功】 线上未作推广，市场知名度为0,在市场客户心中没有形成任何影响，由于现今市场转冷将导致后期产品销售困难非常大； 一期营销总结 1、尽管确定了“海南雨林湖山资源第一盘”的市场定位，但从推广环节看项目从未真正地执行落地，传播执行环节有较大落差。 2、楼书、DM单、户型单、沙盘等销售道具与计划时间有脱节现象严重；部分必备物料至今未制作，如（3D片、手提袋、水杯等等） 3、线上未做任何推广，户外广告选位错误，既浪费金钱，也没要起到推广传播效果；执行环节，时间管理及成效管理存严重问题，将会严重的影响了项目的后期推广传播效果。 4、原拟定“占位大牌”、交通导视系统、现场包装环节，没有执行，或执行较晚，不能有效地造成卖压； 5、工程进度的延后，项目现场的杂乱不堪，非常不利于客户对项目信心的建立； 6、前期入市产品因未做推广导致市场知名度的建立等相关策略没有实现，品牌形象的建立将成为后期的核心任务之一。 7、前期人员配备严重不足，沟通流程未能理顺，沟通效果大打折扣，朝令夕改；若后期人员配置不能及时到位，沟通流程不能理顺，推广不能及时跟进，项目将有变为私人收藏品可能！ 2010年下半年营销任务 四、营销目标的设定 五、项目的定位 （一）石梅山庄后期产品市场定位 ： 高端独栋产品，是面向新富城市（内蒙古、鄂尔多斯、山西）以及文化沉淀较重的北京、成都高端客群；低端洋房公寓产品经主要面对东北市场，气候不适宜居住城市（沈阳、哈尔滨、黑龙江、西北）及投资型城市（广州、温州、杭州、上海等） （四）总结 ：1、物业类型、目标客户群体都有明显的错位。2、建议项目在宣传销售中的分案名、分策略、进行推广； 宣传推广的渠道和方式都应根据各自项目的特点有所不同。 六、石梅山庄整体营销的基本思路 七、项目的具体策略 （二）企业品牌建设和运作的策略 （三）项目线上宣传推广策略 （四）项目户外广告布局策略 （五）项目渠道和活动策略 （五）项目渠道和活动策略 （六）项目外地市场策略 （七）现场布置策略 雨林生活领跑者、公园地产运营商（倡导者） 社会责任感企业（协积极投入区域市政建设，修路筑居，服务社会) 坚持可持续发展，本着精致自然的原则，打造“雨林生活”范本，引领高端生活潮流； 【企业形象定位】 全国知名、中国顶级雨林、野奢生活别墅社区； 【项目总体定位】 市场定位： 高端及顶级市场 产品线定位： 主力户型区间250—300平米 600-1000万总价 形象定位： 顶级别墅区中的领袖级产品 客户定位： 典型的城市高端阶层，富豪、企业高管、金领及异地置业的高官、私企业主等，拥有多次别墅置业经验，对于稀缺资源有强烈的占有欲，购买目的以自住兼保值、升值为主；可利用朱总的浙商企事会会成员身份、世界华商大会成员身份进行渠道拓展，并在目标客户群（山西、内蒙、鄂尔多斯）等进行圈层拓展 市场定位： 中高端及次高端市场 产品线定位： 主力户型区间60 - 80—120平米 80-100-150万总价 形象定位： 客户定位： 客群层次相对降低，以城市高级白领、企业高管、部分官员、西南地区、北京、西安、杭州、文化底蕴较强城市及二、三级城市“权富阶层”为主，大多为首次购买，相对于别业产品，具有低总价、高性价比的特性，因此投资功能性更强、且能满足中高端客群养老型、度假型居住需求； 运作思路： 后期产品统一在“石梅山庄”的总案名下，考虑项目的分组团名然后通过资源整合，有效提高人力、物力使用效率，联动销售，共同创建企业品牌。 资源整合思路：东线户外（建议呈点状安插在，清水湾、富力湾、福湾等大项目路口）、客户、渠道、案场等整合考虑、相互支援。 主推市场：别墅以（山西、内蒙、鄂尔多斯、大庆）等新富市场为主，适当考虑辐射国内成熟市场（北京）和沿海投资型市场（杭州、温州、上海）。 洋房以（成都、黑龙江、东北市场）等文化底蕴较深或天气较恶劣城市进行推广 宣传推广思路： 后期产品（别业、洋房）集中和统一在石梅山庄品牌下进行宣传，但各自有各自的分组团案名。 形象推广期统一面市，强销期和持续期分组团、分地域进行推广。 后期产品根据营销目标和市场情况合理制定、控制推广策略。 后期产品需注重“跳出产品”和进行