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鹿王羊绒衫-可可 商业地产已开始走向分化？ 20个重点城市2015年前新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中55%的增量集中在中西部的新城——如何消化？ 始于2010年的商业地产投资开发热潮，如今正进入收官阶段，城市综合体、购物中心等大量商业地产项目集中入市、遍地开花，而盲目投资、跟风转型、过度开发所带来的诸多问题也开始逐步显现。 过去几年，住宅市场连续遭遇严厉调控，地方政府供地结构向商业地产倾斜，大量住宅开发商、零售商、制造商集体转型或多元化发展商业地产。大规模投资涌入后，商业地产的供应量急剧增加，但与此对应的是项目招商困难、同质化现象严重、空置率过高等问题。 近几年来，商业地产投资的增长速度远高于零售行业的增长，使得商业项目空置率大幅升高。而线上零售的迅速崛起，更令这一局面雪上加霜。 一些城市的商业地产市场已经出现泡沫化倾向，如沈阳、成都、天津等，供应量巨大，短期内难以消化。 中国商业地产联盟秘书长王永平对财新记者表示，过去几年的商业地产更多是非理性、粗放型的增长， 讲数量，但不太讲质量 。 恒隆地产董事长陈启宗对财新记者称，愈是在泥沙俱下的时代，那些拥有雄厚资金实力、成熟运营模式和经验的发展商越能够吸引租户和消费者，成为最后的赢家。在行业经历近三年的井喷式增长之后，商业地产的玩家已开始走向分化。 失衡 在近期举办的第十届中国商业地产行业发展论坛上，被讨论最多的一个关键词是 泡沫化 。这是商业地产行业的普遍焦虑。 现实已刻不容缓。王永平告诉财新记者， 招商难 已经成为商业地产的一大心病，每天都有来自全国各地的商业地产开发商主动找到商业地产联盟，要求帮助对接招商资源。 现在，品牌商与零售商在地产商面前非常强势。 王永平说，以前只有高端奢侈品品牌能够要求地产商提供装修补贴，如今这样的强势已经蔓延到快消品牌和餐饮品牌。类似H M、ZARA等快消品牌在进驻一些二线城市商场时，都会向地产商要每平方米几千元不等的装修补贴。此外，品牌商和零售商不仅对进驻的楼层和面积更加挑剔，还开始要求将固定租金转为流水抽成，让地产商分担开店风险。 20个重点城市2015年前新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中55%的增量集中在中西部的新城——如何消化？ 造成这一局面的主要原因是商业地产项目数量剧增且同质化现象严重。据中国购物中心产业资讯中心的预计，2013年中国新增的购物中心面积将超过4400万平方米;到2013年底，中国购物中心的累计存量将超过2.5亿平方米。易居中国的统计也显示，2011年至2015年，中国20个重点城市新增的城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中55%的增量集中在中西部的新城。 世邦魏理仕的一份报告称，全球在建购物中心面积排名前十位的城市，中国占据八席，其中在建面积最大的三个城市均在中国 天津有16个在建购物中心，总面积达245万平方米;沈阳有18个在建的购物中心，面积总计218万平方米;成都共有24个在建购物中心，总面积约189万平方米。 金地集团稳盛投资管理有限公司总经理吴涛对财新记者称，从投资价值角度而言，目前中国商业地产的泡沫很大。写字楼毛租金收益率不足7%，商场收益率更低到3%，甚至不够支付银行贷款的利息。 中坤集团总裁焦青也认为，商业地产目前存在一定的泡沫，一些二三线城市的人口及经济发展水平，还不足以支撑如此大体量商业地产的开发。但是，蜂拥而入的开发商和投资者，将土地和商铺的价格都抬得很高。 凯德商用中国首席执行官骆伟汉的观点则相对乐观。他认为，泡沫还未形成，中国商业地产还有很大的空间。 目前国内人均购物中心的面积只有1.2平方米，而美国的平均面积是2.3平方米。 零售行业的增长速度最近两年大概是13%-15%，而商业地产投资的增速为27%。 九州远景商业机构董事长王敬认为，这两个速度的不匹配，造成商业地产发展失衡。同时在区域上也出现失衡，过度集中于一二线等中心城市，扎堆开发，结果 旱的旱死，涝的涝死 。 地产商与零售商在供需结构上也存在失衡现象。 虽然购物中心、综合体遍地开花，但是真正优质的、好的项目还不多，很多零售商在选址过程中找不到自己想要的地方，这种矛盾很多。 王永平表示，很多商业地产项目位置偏远，规划不合理，让商家难以入驻。 20个重点城市2015年前新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中55%的增量集中在中西部的新城——如何消化？ 失衡导致空置率上升。仲量联行的报告显示，截至2012年底，二线城市购物中心的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%;而一线城市的空置率也从2011年7.9%增至8.4%。其中，沈阳的空置率高达24.3%，郑州次之，为20.7%，成都为12.6%。另外，成都的写字楼空置率全国最高，达34.6%。