广西南宁市联盟新城可行性研究报告.doc

“联盟新城”可行性研究报告 ------------ 住宅事业部 ------------ 2006年2月16日 1南宁市宏观经济分析 3 1.1城市概况 3 1.1.1广西自治区概况 3 1.1.2南宁市概况 3 1.2宏观经济发展概况 5 1.2.1GDP增长 5 1.2.2人口变化 6 1.2.3产业结构变化 6 1.2.4金融机构存款余额 7 1.2.5居民生活水平 7 1.2.6固定资产投资 7 1.3城市发展规划 8 1.3.1《南宁市城市总体规划2004—2020年规划纲要》 8 1.3.2 “136城建工程” 9 1.4宏观经济走势预测 10 1.4.1积极因素：中国—东盟博览会（南博会） 10 1.4.2不利因素：“行政生产力”的膨胀 11 2南宁市房地产市场分析 12 2.1总体指标与投资环境 12 2.1.1房地产投资 12 2.1.2总体供销情况 12 2.1.3价格变化 14 2.1.4投资环境 14 2.2需求分析 15 2.2.1购买力 15 2.2.2需求量 16 2.2.3需求结构 16 2.3供给分析 17 2.3.1供应量 17 2.3.2供应结构 17 2.3.3主要地产板块解析 17 2.4结论 23 3主要竞争项目解析 24 4项目分析与定位 30 4.1项目概况 30 4.1.1项目位置与周边环境 30 4.1.2现有规划指标 34 4.2SWOT分析与竞争策略选择 34 4.2.1SWOT分析 34 4.2.2竞争策略选择 35 4.3项目定位 36 4.3.1客户定位 37 4.3.2产品定位 38 4.3.3价格定位 41 5经济测算 42 6开发计划 42 7结论 42 南宁市宏观经济分析 城市概况 广西自治区概况 广西壮族自治区简称桂地处祖国南疆，与越南为邻。春秋战国时为百越（粤）地，秦置桂林郡，部分属象郡，唐属岭南道，宋为广南西路，元属湖广行省，清为广西省１９５８年成立广西壮族自治区。现辖５地区、９地级市、１０县级市、５９县、１２自治县，７０多个市县对外开放全区面积约２３万多平方千米有壮、汉、瑶、苗、侗、叙佬、毛南、彝、仡佬等民族自治区首府南宁。 注：2003年进行了一次大的行政区划调整，南宁市管辖范围扩大 人口变化 自2003年进行行政区划调整后，南宁市人口保持了快速增长。 项 目 2000 2001 2002 2003 2004 人口总量（万人） 291.41 294.56 297.71 666.33 （区划调整） 686.19 较上年增加（万人） 5.54 3.14 3.15 15.14 19.86 产业结构变化 近年来，南宁市三次产业迅速发展，其中第二产业发展最快，在产业结构中所占的比重也逐年增加，第三产业所占比重已经超过50%，由于南宁市在旅游和边贸方面具有巨大的市场潜力，所以第三产业今后还有很大的发展空间。 项 目 2002 2003 2004 第一产业所占比例 21% 19% 18% 第二产业所占比例 27% 28% 31% 第三产业所占比例 52% 53% 51% 由下图可知境外旅游和边贸发展波动很大，尚没有进入稳定发展的轨道。 项 目 2001 2002 2003 2004 国际进出口总额（亿美元） 5.37 5.46 6.58 6.37 增长率 -18.49% 1.68% 32.46% -3.21% 境外旅游人数（万人） 5.67 5.92 3.47 6.56 增长率 22.20% 4.40% -40.96% 87.73% 金融机构存款余额 2001年以来，城乡居民储蓄存款余额保持14%以上的年均增长率，增长较快。 居民生活水平 近年来南宁市城镇居民水平持续提高，但是增长幅度落后于总体经济的发展水平。 固定资产投资 南宁市2001年加大落实扩大内需的政策，全市固定资产投资大幅增长，尤其是2002年实行“136”工程以来，增长速度明显加快，2003年以来一直保持30%以上的增长率；房地产投资增长尤其突出，自2003年以来增长率保持在60%以上，远远高于年均GDP的增长速度。 城市发展规划 南宁市城市发展规划主要围绕两个大的发展战略展开，分述如下。 《南宁市城市总体规划—2020年规划纲要》《南宁市城市总体规划—2020年规划纲要》对南宁市城市功能定位空间拓展进行了调整空间拓展调整：未来南宁突出“一轴两带”?? 提出了到年市区人口达万人、市区建成区面积平方公里左右的总目标，以邕江为轴线，推进城市建设，加快总面积达平方公里的相思湖新区开发，拓展城市发展空间。未来南宁城市应突出“一轴两带”，构建“一主两次多核”的多中心城市空间体系，逐