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广州购物中心市场调查报告 二零零八年八月 调查行程及项目 项目存量多，规模大特色少 新光天地基本信息 建筑面积：18万平方米 区位：东四环内侧、CBD华贸商圈内 楼层数：1层—6层 停车位：1300个（商业）+1400个（写字楼） 管理公司：台湾新光天地 定位：一站式（ONE STOP SHOPPING）的全客群购物休闲商场 新光天地楼层业态分布 新光天地入驻品牌数据 10大国际顶级品牌旗舰店 42家国际名品新概念店 24个品牌首次在中国开设的专柜 53家北京首次设柜的品牌店 938个世界品牌，其中进口货品占61% 78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市 法国奢侈食品FAUCHON，占据2652平方米，共B1、1、2三层，引进400多种进口食品 GUCCI1300平方米的店面装修费就高达800万美元、松下品牌店装修费近70亿日元 …… 奢侈品牌包括：Prada、Salvatore Ferragamo、Fendi、Hugo Boss、GUCCI、Ermenegildo Zegna、Dunhill、Max Mara、Bally、Rolex、Piaget、Mikimoto、On Pedder、Club Monaco、Juicy Couture、Pleats Please、Anna Su、Giuseppe Zanotti 等 新光天地亮点小结 亮点一：最好最美丽的建筑空间? 亮点二：最好最丰富的品牌 亮点三：最好最美味的餐饮? 亮点四：最好最时尚的购物体验 亮点五：最好最体贴的服务 新光天地优势分析 宏观分析： （1）中国经济持续向好，人民消费力大幅上升，消费对象从日用品向奢侈品过渡，且具备了购买高端消费品的实力和品位； （2）WTO度过5年过渡期后，国际间的交流逐渐频繁，贸易领域逐渐扩大，为更多世界顶级的产品和经营理念进入中国市场提供机会； （3）中国政府在经济生活方面采取了更为开明的态度，为高端消费品的流通提供了政策保障。 新光天地优势分析 中观分析： （1）北京近几年奢侈品消费大幅增加，市场供不应求； （2）CBD区域聚集国际性的高端人才，商务、商业氛围浓郁，具备充足的消费； （3）经过多年发展，CBD区域的商品定位已相对成熟并得到广泛认可，辐射范围日渐延展到华北地区，甚至在全国范围内具有一定影响力。 新光天地优势分析 微观分析： （1）地缘优势明显——CBD商圈为北京最为繁华之所，华贸中心又位居其心脏地带；长安大街优越的联外交通优势，项目B1层与地铁一号线大望路站直接连通，将其与使馆区、燕莎商圈、国贸中心彼此呼应； （2）客源优势明显——华贸中心项目本身有3座5A级智能写字楼、10座高尚住宅楼以及2座超豪华五星级酒店，吸引了众多世界级财团和集团公司进驻，同时项目周边还有多栋甲级写字楼及高级住宅, 项目直接面向数十万成熟的高消费群体； （3）管理优势明显——华贸开发商“国华置业”实力雄厚，新光天地长于高端战略，华联集团在北京市场具备丰富零售经验，戴德梁行拥有高端零售商招商资源。 新光天地市场机会分析 1、区域内高端购物型商业中心与消费力形成错位，缺少在商场体量、产品种类和层次、管理、配套水平、市场推广等多方面均能满足消费需求的大型、高端购物场所； 2、区域内真正高端的项目数量稀少，部分向高端转型的，有的尚未完成转型，有的改良并不成功。从政府规划及目前已知状况看，区域内能直接对本项目产生正面威胁的并不多见； 3、鉴于区域内商业氛围成熟、浓郁，竞争对手可以利用各自的“一家之长”构建“竞合型”伙伴关系，优势集群，形成更大、更完备的商业圈层，从而加强对高端消费群的吸引力和凝聚力； 4、项目团队精良，具备走高端路线的能力和素养，并拥有在京外地区的成功操盘经验； 5、经济的大环境，无论在国内还是国际，都为高端产品提供了足够的消费出口。 东方新天地基本资料 建筑面积：12万平方米 区位：东长安街1号、东单与王府井之间 楼层数：地下1层、地上1层 经营商家：200多个，面积超过1000平方米的主力店铺超过12家 定位：一站式（ONE STOP SHOPPING）的购物中心 目标对象：本地：外地=80%：20%，相当一部分为企业白领、高管、外国游客、外籍商务人士。 东方新天地平面图 东方新天地商业配套设施调查表 名称　　　　　　　　　 　数量女士服装店　　　　　　　　45个快餐店　　　　　　　　　　27个男士服装店　　　　　　　　25个钟表店　　　　　　　　　　17个皮鞋店　　　　　　　　　　12个咖啡店　　　　　　　　　　12个珠宝店　　　　　　　　　　11个餐厅　　　　　　　　　　　11个饰品店　　　　　　　　　　8个帽店　　　　　　　　　　　8个个人