山东滕州清河湾及领秀城项目市场调研报告.docVIP

山东滕州清河湾、领秀城项目市调报告 前言 一.项目总体调研思路 1.研究体系 为了保证本次研究的科学性以及价值可参考性，针对以下两个项目的具体情况，分别制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。本次研究将从宏观市场着手，研究当地相关经济状况、经济政策、政治政策、土地政策以及相关的规划控制政策等等方面；然后具体到微观市场，即项目所在区域，从项目所在区域本身的市场作相关的研究分析，包括区域内的各物业类型的供应量、价格走势、租售情况、消费情况及档次等方面的情况，从而总结本项目的利润价值点和项目深挖掘，对项目的倾向性发展提出相应的策略支持。 2.研究内容 研究样本包括滕州市宏观经济、政策，房地产市场及其中与项目同属性的产品、结构、营销手段、物业等方面的市场状况和发展趋势。 3.研究目的 研究内容包括宏观市场研究和微观市场研究。宏观市场的研究，主要针对滕州相关经济、政治等方面的政策及发展趋势，研究以下两个项目的发展方向及局限性，以保证项目的可行性策略研究是在滕州市的总体规划前提下进行的，从而保证以下两个项目可行性策略研究的宏观调控性、科学性以及可实施性的参考价值；微观市场指本项目所在区域（界定范围一般在方圆5公里左右），通过研究项目所在区域的市场，总结项目区域的经济、政策、规划等对本项目的影响，另一方面研究项目区域内房地产市场状况及各类物业的情况，从而为以下两个项目的可行性营销策略做充分的依据。 4.营销背景 我司十分荣幸参与贵司清河湾及领秀城项目全案策划代理工作，通过市场调研及定量、定性的系统分析，我司将对本项目发展的可行性营销方案进行论证，确定两个项目未来发展策略，并出具关于两个项目的市场调研、市场定位、产品建议、营销推广等报告。 二.相关项目简介 清河湾项目简介 1.区位及项目风格介绍 该项目位于新兴北路与荆河交叉口（原市委大院），位处清水河岸三大核心生活圈。拥有多层住宅XX本市最高三栋高层的人文绿色社区，呈现现代简约式建筑风格。打造经典怀旧与展望未来的中高端社区。 2.基本技术指标 该项目总占地： 总建面积： 其中住宅面积： 商业面积： 绿化率： 容积率： 公摊： 领秀城二期项目简介 区位及项目风格介绍 基本技术指标 第一部分 滕州市概况 【市名由来】 滕，取泉水腾涌之意。秦置滕县。滕州，一座千年魅力历史文化名城，已经走过了她的千年岁月。1988年改名滕州市，为山东省首批直管县(市)之一，全国百强县（市），隶属于山东省管辖。 【政区人口】 全市（县、区）总面积1485平方公里。辖21个镇（街道办事处），1226个行政村（居委会）。2008年年末全市总人口169万人，其中市区人口60万人。人口出生率8.98‰，死亡率5.23‰，自然增长率3.75‰。有少数民族29个，4200人。 经济蓬勃发展，市场繁荣兴旺。滕州素有“鲁南粮仓”之称。被国家和山东省列为商品粮基地、优质蔬菜基地，是全国最大的蔬菜集散地，是中国农业部命名的“中之乡”。工业拥有煤炭、电力、机械、化工、建材、轻工、纺织等37个门类，是“中国建筑之乡”——鲁班的故里。商业网众多，已建成批发市场和综合市场170余处，年市场成为交额达70亿元以上。已成为鲁南重要的商品集散地之一。　良好的投资环境和不断进步的科学技术，正期待着海内外朋友洽谈经贸、招商投资、优越的旅游条件和淳朴厚实的民几正吸引着海内外旅客旅游观光。 　　【悠久历史】滕州历史悠久，文化灿烂，古为“三国五邑”之地。境内有被命名为“北辛文化”的7300年前新石器时代的古文化遗址，有“大汶口文化”的代表遗址岗上遗址，有商周时期的滕国遗址等景观。是古代伟大思想家、教育家、科学家、军事家和社会活动家墨子的故里。2009全国第九届县域经济百强县排名22位，连续9次跻身全国百强。滕州素有“滕小国”之称。滕始于黄帝，因境内泉水“腾涌”而得名。周灭商后，武王封其异母弟叔绣于滕，乃称“滕国”。秦统一六国后，废分封置郡县，于今滕境置滕县、薛县。汉初，高祖撤小邾置蕃县，西晋仍袭汉制。金设滕阳州，后改称滕州，辖滕、沛、邹县和陶阳镇。明初废除滕州。建国初，曾为滕县专署驻地。1953年撤销滕县专署，滕县改属济宁专署。1988年3月，经国务院批准，撤销滕县，建立滕州市，归山东省枣庄市管辖。 　　滕州是一块古老的土地，根据考古发现，早在7300年前的新石器时期，就有人类繁衍生息。夏时南部为鄫国，北为滕国。后几经变称，明时，北置滕县，南置峄州，后降峄州为县。清循明制。 　　【资源丰富】滕州水资源充裕，是我国北方盛名的富水区，总量为6.55亿立方米。地下矿产资源丰富，煤蕴藏量近60亿吨，被煤炭部和国家计委列为全国重点煤炭开发基地，素有“鲁南煤田”之称。西部滨湖区水产资源丰富，东部山区丘