山东海棠苑农贸市场推广计划.docVIP

海棠苑农贸市场推广计划 一、海棠园农贸市场地理位置概况 海棠园农贸市场地处平等南路与人民路交叉处，位于海棠园组团底层，建筑面积1400多平米，海棠园农贸市场四面环街，南面和西面两条街尚处于规划中，平等南路、人民路道路狭窄并处于拆迁施工中，周边人流量小，居民用水困难，在南面200米左右是贵定三小，学校有师生共计1500人左右，西面有一片1—2层的自建房住有100多户居民，周边零星分布这几家小商店主要经营粉面食、烟酒、农用种子、小五金等。 二、海棠园农贸市场优劣势分析 优势 1、海棠园农贸市场作为新市场，吸取了其他农贸市场的不足，以人性化的物业管理、合理的规划布局、以及齐全的设施配套，呈现与贵定市场。 2、世纪新城各组团建成后，常住居民将有一千多户，道路的阔宽，交通的便利，海棠园农贸市场得天独厚的地理位置，将会迎来更多的商机。 3、世纪新城商圈的形成将极大的拉动周边商业的发展，海棠园农贸市场物业增值潜力巨大，未来发展前景广阔。 4、贵定县唯一一个全产权独立摊位的农贸市场。 5、人性化的物业管理，以及通风设施，良好的经营环境。这些都是其他农贸市场不具备的优势。 劣势 1、目前周边正在进行拆迁，道路狭窄、人流车流受到影响。 2、由于拆迁，部分居民已经迁出，修好的组团还未入住，整个区域人气不足，不利于经营 3、海棠园农贸市场南面和西面两条街尚处于规划中，因此这两个方向的门面销售将受阻，由于前期规划中没有设计停车位对以后商户的经营会带来不便。 4、海棠园农贸市场体量不大，作为综合型农贸市场在内部规划上先天不足。 综合分析：通过调查了解，目前，贵定县城没有一个上规模，功能分区合理、经营品种齐全的农贸市场。几个市场的经营户都反映的主要问题是贵定县没有一个大型的、管理体制完善的综合性强的农贸市场。鉴于此，如果本项目内建成一个大型的，管理体制完善的，功能划分合理的综合农贸交易市场，在老城区会吸引很多经营户的。 三、海棠园农贸市场整体定位 海棠园农贸市场不仅作为世纪新城的一个重要配套设施为小区居民提供日常生活的必须品，同时它也是世纪新城商业圈的一个组成部分，因此农贸市场的打造也应与世纪新城项目的整体形象相匹配。目前许多发达地区的农贸市场如上海、大连等地早以走上规范化、专业化、集约化的道路，市场内布局合理、种类齐全、清洁卫生、价格透明、经营文明、秩序井然而且更加讲究人性化，使前来购物者感到轻松、舒适、满意、服务周到。贵定目前的农贸市场总体比较差，市场布局不合理、又脏又乱、管理不完善，因此海棠园农贸市场的定位应该打破原有农贸市场的旧面貌，科学的市场布局、农产品种类齐全，市场内清洁卫生、价格透明经营井然有序将海棠园农贸市场塑造成一个全新的现代化农贸市场。 四、目标客户群定位 农贸市场区域特性强，辐射面积较小，购物者多为周边常住居民，由于经营的都是农副产品，产品附加值低，利润薄，租金收益无法与服装、化妆品等其他行业相比，也就决定了农贸市场的摊位和门面投资者主要是以经营性投资者和低端纯投资者为主，所谓低端纯投资者是指用于投资的可支配储蓄在1—3万元的普通收入人群。由此我们的主要目标客户人群特征即可锁定在入场经营户，具有投资愿望的普通百姓，用于投资的金额不超过3万元。 五、销售策略 1、销售策略 由于招商的难度大，在无法确定能否成功的情况下必须采取闪电式的销售策略，采用有顺序有差价的形式推出铺位销售，以小面积高单价大面积降低单价的原则控制好总价格，通过高额的投资回报率，吸引本区域或其他地区的中小投资者，并以先到先选的策略让一部分客户快速下单，同时在死角位置推出一定量的特价商铺。采用封锁式的广告轰炸，短时间内挤压客户购买群体，集中引爆迅速实现商铺的大量认购，使销售在较短时间内完成，并为茶花园一层和桂花一层门面打下基础。此次在销售策略上采用了包租的形式，通过以往对采用包租形式商业项目的运作经验，快是成功的秘诀，要想客户快速的落单除了热烈的投资氛围、高额的租金引诱外最主要的就是给客户一颗定心丸，以往都是靠知名大商家的经营实力进行支撑，而海棠园农贸市场缺乏强有力的买点支撑，因此我们认为在投资回报率上以7%计算、在形式上可采用三年返租理由如下： 1、7%的投资回报率高于银行5年期存款利率（4.14%）和3年期贷款利率（6.3%），对客户极具诱惑力。 2、开发商并不需要真正支付利息给客户，是一种很好的融资手段。 3、3年的时间能够很好的缓解资金压力，3年后整个世纪新城商圈已经形成，周边物业随着商业的兴起而增值。 4、为桂花园茶花园买空铺做准备，不会影响今后对桂花园茶花园的商业规划。 （收益分析见投资回报策略） 2、销售阶段控制及销售时间 结合低开高走的价格策略，一期推出海棠园农贸市场，对茶花园一层和桂花一层封盘，对海棠园