四川蒲江生态旅游项目一期投资分析报告.docVIP

蒲江生态旅游项目一期投资分析报告 目 录 一、项目概况 2 二、市场概况 3 2.1 2006年成都别墅项目分布情况 3 2.2 2006年成都别墅开发情况简析 4 2.3 2006年成都别墅价格情况分析 4 2.4 2006年成都典型别墅项目销售周期分析 5 三、项目定位 6 四、财务分析 7 4.1 分析的原则和依据 7 4.2 基础数据 7 4.3 投资估算 8 4.4 投资计划与资金筹措 8 4.5 盈利能力分析 9 4.6 资金平衡及清偿能力分析 12 4.7 不确定性分析 13 五、项目风险分析 13 5.1 市场风险及其规避 13 5.2 竞争风险及其规避 14 5.3 政策风险及规避 14 5.4 开发策略附带风险及规避 15 一、项目概况 本项目位于蒲江县城区西南，距成都市约80公里（高速68）公里。距蒲江的省级风景区“三湖一阁”区较近，区位优势十分明显。 蒲江享有“绿色蒲江，天然氧吧”之美誉，地处成都，雅安，乐山的交汇地带处，是成都的西南门户，进藏出川的咽喉要道，交通枢纽和物资集散地。 经过初步的调查和研究，参照目前周边市场的情况，对地块进行初步的规划，并对项目财务状况进行了详细的分析，项目主要技术经济指标如下： 主要技术经济指标汇总表 序号 名 称 单 位 数 量 备 注 一 规划指标 　 　 　 1 总占地面积 亩 174 初定18万/亩 2 总建筑面积 平米 100000 　 3 容积率 　 0.78 　 二 经济指标 　 　 　 1 总投资 万元 21946 　 2 资金筹措 万元 21946 　 　 其中：自有资金 万元 3132 　 　 借款 万元 5000 　 　 销售收入再投入 万元 13814 　 4 平均单位成本 元/平米 3000 　 5 销售收入 万元 30000 　 6 营业税金及附加 万元 1650 　 7 土地增值税 万元 1085 　 8 利润总额 万元 5299 　 9 税后利润 万元 3565 　 三 财务评价指标 　 　 折现率为15%　 1 投资利润率 　 16 利润总额/总投资 2 　 24 税后利润/总投资 3 万元 1814 4 全部投资财务净现值（税后） 万元 1635 5 自有资金内部收益率（税后） 　 49.63 　 6 全部投资内部收益率（税后） 　 36.18 　 二、市场概况 2.1 2006年成都别墅项目分布情况 图3-1 各片区楼盘数量表 区 域 市区三环内 龙泉 华阳双流牧马山 温江 郫县 青城山 都江堰 崇州、大邑、金堂、新津 数 量 5 6 14 7 6 13 6 比 例 9％ 11％ 25％ 12％ 11％ 23％ 11％ 表3-1 各片区别墅楼盘数量比例 上表显示： 2006年成都地区别墅分布呈现以下几个特点： 别墅的集中分布区域在近郊的华阳、双流牧马山；远郊的都江堰－青城山等地是别墅的集中分布区域； 远郊地区开发主要集中在都江堰、青城山区域，这两个区域合计占有远郊开发楼盘数量较大比重； 2006年成都的远郊别墅类物业开始增多，地域距离上开始向外辐射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出现别墅类物业。 2.2 2006年成都别墅开发情况简析 图3-4 历年土地开发土地汇总（2006年统计57个别墅楼盘） 上图显示： 2006年成都市别墅开发量呈现明显加快趋势，今年新开盘别墅项目推出32批次别墅物业（统计包括部分楼盘于2006年度推出2期、3期等其它批次别墅产品）； 统计的57个楼盘中，2006年度新增开发量初步统计约为341万平方米，比2005年增加了130多万平方米，目前别墅类楼盘在2007年度仍有较大的放量空间。 2.3 2006年成都别墅价格情况分析 表3-3 成都目前不同区域别墅平均单价分布情况 价格 区域 说明 3000元/㎡ 崇州、大邑、金堂、新津 ●低于3000元/㎡的别墅分布比较散，距离城区较远； ●5000-8000元/㎡的别墅主要位于外环线周边区域，也是目前成都别墅市场的主要价格区间 ●8000元/㎡以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域如：牧马山、青城山等 3000－5000元/㎡ 都江堰、青城山、龙泉驿、华阳南沿线 5000－8000元/㎡ 青城山、牧马山、双流、温江 8000元/㎡以上 青城山、牧马山、主城区三环内 上表显示： 成都别墅市场价格低于3000元/㎡的别墅分布比较散，距离成都市区较远，主要是没有太多稀缺资源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地； 3000-5000元/㎡的别墅主要位于外环线周边区域，但整个大环境和资源情况不能和牧马山相比的区域，