抵押估价的理论分析与操作实务（黄学军）.ppt

抵押估价的理论分析 与操作实务 武汉理工大学 黄学军 副教授、博士 注册房地产估价师、注册土地估价师、 注册房地产经纪人、香港注册测量师 建设部房地产估价与经纪专家委员会专家； 湖北省房地产业协会理事、 估价专委会副主任委员、拆迁专委会理事； 武汉市房地产估价师协会理事、专家组成员 一、房地产抵押及其价值内涵 1、房地产抵押： 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 一、房地产抵押及其价值内涵 2、房地产抵押价值： 是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。 一、房地产抵押及其价值内涵 3、《房地产抵押估价指导意见》 的表述： 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 一、房地产抵押及其价值内涵 法定优先受偿款： 是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括: 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额 以及其他法定优先受偿款。 一、房地产抵押及其价值内涵 4、具体表现： 依法不得抵押的房地产，没有抵押价值； 首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值； 再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值； 一、房地产抵押及其价值内涵 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额 以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；  ； 一、房地产抵押及其价值内涵 以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值； 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。 二、房地产抵押估价 1、房地产抵押估价的依据 （1）法律： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国担保法》 《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释； （2）法规：国土资源部、建设部相关规定； 二、房地产抵押估价 （3）技术规范： 《房地产估价规范》《城镇土地估价规程》 《房地产抵押估价指导意见》等 （4）银行管理规定： 《商业银行房地产贷款风险管理指引》 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》。 二、房地产抵押估价 2、抵押估价服务 （1）房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估； （2）商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值； 二、房地产抵押估价 （3）处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。 （4）商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构； 二、房地产抵押估价 3、房地产抵押估价 房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 二、房地产抵押估价 《房地产估价规范》6.4.2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。” 这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。 三、房地产抵押中 对抵押物法律规定 有关法规中规定 可以设定抵押的房地产 不得设定抵押的房地产 其他限制条件 主要内容归纳如下: 三、房地产抵押中 对抵押物法律规定 1、可以设定抵押的房地产 及对其抵押时的要求： （1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； （3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； 三、房地产抵押中 对抵押物法律规定 （4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产； （5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地