北京远洋天地居住区产品后评估报告.docVIP

远洋天地居住区产品后评估报告 远洋天地居住区分为三区：远洋天地一期、远洋天地二区、远洋天地三区，2000年3月远洋天地一期正式开工，2004年底远洋天地三区竣工交付，总建筑面积54.3万平方米，其中地上建筑面积44万平方米，地下建筑面积10.3万平方米，建筑形式有板楼和塔楼，住宅户型销售面积从60平方米到200平方米，户型总数将近100种。从远洋天地一期到二区、三区的开发过程中，对产品设计的认识和控制也逐步提高和形成系统，每期在总结之前工作基础上加以改进。现通过对远洋天地居住区开发过程中的问题进行分析，重点在于提出解决问题的思路，并力图形成产品设计的工作模式，适应项目开发的需要。 关于产品设计的过程。 产品设计的过程：产品定位和细化、产品设计、产品营造、调整优化。 过程中的控制节点：设计任务书、审图要点、专业方案、优化专题报告、产品说明书。 设计任务书做为整个设计工作的总纲，在理解项目定位的基础上加以技术化和明确，指导整个产品设计过程；审图要点明确各个阶段做为开发商产品设计所关注的方面，使各专业的工作有的放矢；专业方案的分阶段提出，使设计组和各专业形成程序性的互动，保证设计工作有条不紊；优化专题报告使产品设计在保证整体思路的前提下，分专业、分专题进行优化，并对主要的优化以报告的形式加以评价和确定，同时也是产品设计调整的依据；产品说明书做为产品设计和销售接口的主要载体，使产品设计成果分阶段加以固化，明确上一阶段工作成果，同时做为下一阶段工作的基础。 远洋天地居住区的设计过程，上述控制节点基本有所体现，但尚未形成系统。在以后的项目开发中，不管是居住产品或公建产品，其过程类似，控制节点类似，在各个阶段工作节点的落实上，需要形成工作程序并制度化。 关于产品设计的原则。 产品定位的明晰。 甲方对产品的把握，基础是产品设计开始前的定位思想。甲方要把握的是要做什么类型/性质的产品（办公、普通住宅、高档公寓、酒店或酒店式公寓、商业类型等）、什么档次的产品、有什么特点/卖点的产品、基本成本预算控制和销售价格规划。设计单位的主要作用是帮助甲方实现产品的设计，虽然通过互动可以帮助甲方完善对产品的构想，但并不能替代甲方做产品的规划。甲方的这种产品规划，不但体现在设计前提和设计过程，对后期产品营造过程及营造过程中的产品调整与完善也是一个基本的指导思想。 远洋天地居住区的三个组团档次不同，一期板楼档次较高，二区塔楼相对档次较低，三区塔板结合档次居中，但由于开盘顺序不同、设计时间不同和售价不同，档次上三区最高，相对对产品配置的把握也有所不同。在远洋天地一期中，54#楼相对于其小户型的定位与售价，配置偏高；59#楼与其他板楼的档次相距较大。 重视设计任务书。 设计任务书是从定位到设计开始的一个节点，对定位是一个梳理、细化和确定，对设计是一个基础的开始，重视设计任务书的编制，可以使甲方形成对产品的核心纲领，起到凝聚各专业的作用。应该说，远洋天地居住区各期的设计任务书并不完善，编制水平也不高，还起不到指导各专业对产品把握的作用，在设计过程和营造过程中，各专业对产品建立不起一个形象的模型。 不同阶段的任务书深度不同，一般概念设计阶段的任务书往往带有规划尝试或特殊的考虑；方案设计的任务书是产品定位的总纲，充分体现产品的市场定位；初步设计任务书是产品各专业系统的细化，也是成本控制的关键阶段；而施工图设计任务书则是细节的确定，包括对工艺的把握和材料的确定。各阶段任务书如果把握到位，则产品设计就有了基本的保障。 功能、品质、成本的最佳结合。 开发商的产品，最终面对的是客户，而不同客户对产品的不同方面的敏感性是不同的。对于普通住宅用户而言，最关心的是自己花钱买的那一亩三分地是否好用，而建筑立面、景观等等则是在这个大前提下才会去关心的，因此设计中一定要以满足功能为原则，力求功能和形式的统一，把握好产品最基本的要素。远洋天地一期在这一点上有过教训，立面设计和平面设计有冲突，出现落地窗外有墙的情况，客户对此并不会因为立面美观而接受。而对于开发商而言，品质体现品牌，成本直接关系效益。产品的设计和优化，一定要同时站在开发商角度和使用者的角度上去优化，在功能、品质、成本三方面寻求最佳结合点，而不是简单的某一方面的考虑，在这一点上做得突出，才真正体现产品设计的水平。 远洋天地居住区的散热器和户门，在设备选型的时候，除了控制成本外，还特别关注外观的品质，三个组团下来，从物业反映的情况，换散热器的情况很少，也验证了客户的肯定。反面例子，59#楼供暖系统的设计没有分区，内区的卫生间也没有布置散热器，这并没有违反相关设计规范，在建造过程中，为避免卫生间温度太低，为提高使用舒适度，对系统进行改造，增加了卫生间散热器，交房后，出现楼座上下供暖温度不匀，在2003年对供暖系统进行改造。 产品设计思想主