北京西井地块商业项目开发方向及规划设计思路建议报告前期策划.ppt

西井地块开发方向及规划设计思路建议报告 提纲 开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算 公司概况——简介 公司概况——组织结构 开发总面积 海特花园小区 杨庄北区居住区 杨庄危改小区 京九铁路搬迁住宅小区 馨领域 项目建设规模113174平方米， 2003年9月开工， 2005年12月竣工. 荣誉证书 通过十几年的不懈努力，我公司多次被评为石景山区利用外资先进单位、区百强企业、经济技术创新先进企事业单位、区重点企业、纳税信誉A级企业，并有多个项目被评为优质工程。2003年公司建设的海特花园小区还荣获了市政府颁发的“金牌居住宅区”光荣称号。 公司概况——西井项目开发背景 提纲 开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算 项目定位前言 本项目作为一个具有产业发展使命与自身及区域特殊性的大体量项目，其开发思路决不能套用常规的地产开发，简单地追求经济利益的最大化，而必须从区情出发、从区域出发、从市场出发、从长远出发。 同时作为一个以产业园区定性的大体量项目，它又必须结合自身规模大、容积率高、商业面积大等本体特殊性，在立足于区域产业及园区规划发展的同时，必须有所突破，寻找一条具有差异化、特色化、兼容性，并能够持续发展的定位之路。 开发定位方向——定位原则 怎样是达到了价值最大化？ 开发定位方向——定位原则 开发定位方向——定位思路 开发定位方向——定位思路 如何整合？ 开发定位方向——开发主题定位 开发定位方向——开发主题定位 开发定位方向——开发主题定位 开发定位方向—— 北京以“设计”主题定位的关联性项目分析 开发定位方向—— 北京以“设计”主题定位的关联性项目分析 开发定位方向—— 北京以“设计”主题定位的关联性项目分析 开发定位方向——开发主题定位 目标市场模式选择 开发定位方向——功能定位（研发地块） 开发定位方向——功能定位(商业地块) 开发定位方向——产品定位(研发地块) 开发定位方向——产品定位(研发地块) 公寓类产品—— 与办公需求相结合，其居住类客群可粗分为企业高管及设计名家、设计精英两大类 共性需求：高宜居度、景观优美、有文化艺术气息 针对企业高管及设计名家的需求，其产品定位为： 名仕的低调——大面积、高品质、大气沉稳、彰显身份 针对基本为年轻一族的设计精英们的需求，其产品定位为： 艺术的张扬——个性化、创意十足、有张力的品质居所 商业业态定位可行性关键因素 开发定位方向——业态定位(商业地块) 开发定位方向——业态定位(商业地块) 开发定位方向——业态定位(商业地块) 开发定位方向——业态定位(商业地块) 开发定位方向——业态定位(商业地块) 娃哈哈、麻辣诱惑、陶然居、四川会馆等中高档大型餐饮 浮士德、祖母的厨房、茶马古道、三个贵州人等中式、西式特色餐饮； 星巴克、上岛咖啡、赛客咖啡、四国茶舍、红茶坊、夜色、主题酒吧类休闲简餐及娱乐： 红酒坊、雪茄类奢侈品店、艺术画廊 专业形象设计工作室 设计类作品展示售卖空间 屈臣氏、7—11等便利店 开发定位方向——业态定位(商业地块) 开发定位方向——业态定位(商业地块) 开发定位方向——业态定位(商业地块) 剩余商业面积可定位方向研判 开发定位方向——业态定位(商业地块) 剩余商业面积可开发的两个方向—— 方向一：全部开发个性化小面积办公产品 （适用于资金较紧的开发企业） 方向二：个性化小面积办公产品与酒店类产品的复合 （适用于资金较为充裕的开发企业） 提纲 开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算 地块规划情况 规划设计建议——地块价值分析 地块价值与规划布局思路 布局思路—— 将高价值、高收益的商业物业布置于高价值地段，以获取最大利润； 将能形成地标性建筑的物业布置于最佳昭示性区域； 根据不同的物业类型对地段的不同需求进行布局 权衡业态选址要求、道路、交通、建筑密度等多种因素进行布局 规划设计建议——研发地块规划建议 规划设计建议——研发地块规划建议 “建筑雕塑”产品示意 规划设计建议——商业地块规划建议 规划设计建议——商业地块规划建议 规划设计建议——商业地块规划建议 商业规划效果示意——现代风格的商业立面： 规划设计建议——商业地块规划建议 商业规划效果示意——围合式商业街中营业区的拓展： 规划设计建议——商业地块规划建议 规划设计建议——整体业态配比建议 提纲 开发公司概况 西井地块定位思路公司概况 西井地块规划设计方向研判 西井地块开发思路及规划设计方案 西井地块经济测算 西井地