东湖观邸后评估报告.pdf

宁波【中海 〃东湖观邸】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二〇一二年八月 东湖观邸后评估报告 目 录 【核心内容提要】4 【项目基本概况】6 【项目后评估综述】7 1、综合评估结论 7 【项目投资管理评估】10 1、本项目发展周期内宏观经济与房地产市场运行情况 10 2、土地协议执行情况 16 3、项目经济技术指标变化情况 16 4、投资管理工作总结 17 5、以财务指标为主要依据的项目综合评价 18 【项目财务管理评估】18 1、项目销售收入指标完成情况 18 2、项目发展成本控制情况 19 3、项目经济效益实现情况 19 4、项目现金流量变化情况和资金使用情况 19 5、项目价值链市场评估20 6、项目的税收情况 20 【项目营销工作评估】21 1、项目各类型物业销售情况 21 2、与市场定位时房地产市场情况对比分析 22 3、最终产品与原定位的对比分析 23 4、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 25 5、项目销售时机与价格走势分析 26 6、营销费用统计 28 7、物业管理和管理费价格确定检讨 28 8、营销策划经验总结 29 【项目设计管理评估】34 第1 页 共 147 页 东湖观邸后评估报告 1、 项目完成情况介绍 34 2、项目的建筑标准 37 3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况 39 4、项目实施过程中设计管理工作总结 47 5、各阶段与相关部门协调配合 51 6、本项目设计创新与经验教训 52 7、限额设计执行情况 56 8、售后使用情况 56 【项目合约管理评估】57 1、合约策划总结 58 2、合约过程管理总结 64 3、其他总结 67 【项目进度、工程管理评估】70 1、项目分期情况简介 70 2、项目发展计划执行情况 75 3、工程施工进度计划执行情况 80 4、对工程管理策划检讨 83 5、报建工作评估 88 6、项目工程管理体系检讨 93 7、项目质量管理体系检讨 96 8、东湖观邸渗水速查手册介绍 99 【项目成本管理评估】100 1、本项目建安成本控制情况 100 2、总结成本管理控制经验 104 3、本项目发展成本明细统计 107 【项目客户关系管理评估】107 1、项目客户关系管理工作整体情况概述 107 2、本项目客户关系管理工作开展方式及效果分析 108 3、项目销售前期客户关系拓展与维护情况及效果 109 4、项目销售过程中客户关系管理对营销工作的支持情况及效果 109 第2 页 共 147 页 东湖观邸后评估报告 5、项目定位过程工作情况 109 6、项目建造过程工作情况 110 7、项目入伙工作情况 111 8、项目入住后工作情况 121 9、客户投诉汇总与分析 143 10、客户投诉处理与问题总结 144 11、同档次楼盘客户关系工作开展工作调查 146 12、总体提出可借鉴的工作经验和教训 146 第3 页 共 147 页 东湖观邸后评估报告 【核心内容提要】 1、项目投资管理评估 东湖观邸项目地块是地产集团以公开出让方式于 2005 年 5 月26 日成 功竞得，项目前瞻性掌握了城市发展和房地产市场发展热点，在项目开发销 售时期充分享受土地价值和房价大幅度升值的投资收益。 东湖观邸项目同时也是中海地产进入宁波市场的首个项目，该项目在取 得良好经济效益的同时带动东钱湖片区住宅形象提升，实现多方共赢。因该 项目面向主流市场，打造差异化标杆产品，中海地产的豪宅专家品牌影