上海海银大厦中心办公楼销售建议书方案.pptVIP

* * * * * * * * * * * * 海银国际大厦营销推广建议书 产品篇 产品概况 产品卖点挖掘 产品定位 营销篇 目标市场定位 销售价格定位 销售周期建议 营销策略建议 推广篇 推广计划 主要推广区域 媒体投放计划 港联优势 目录 产品篇 产品概述 “海银国际大厦”位于静安区成都北路与威海路的西南角，处于人民广场、南京路、淮海路三大CBD环绕之中，地理位置极其优越。“海银国际大厦”是一座纯美式5A智能化超甲级办公楼。 “海银国际大厦”主要技术参数 占地面积：5310平方米 总建筑面积：46000平方米 建筑高度：99.7米 建筑层数：26（主楼），7（附楼），3层（地下） 车位：160个 创造性的弧线型建筑外观设计，现代人性化的空间布局 完美现代的低反射镀膜中空玻璃幕墙 后现代主义风格高档装修，主要设备、材料均采用国际知名进口品牌 网络架空地板，办公区净高2.7米 分区加新风空调系统，24小时冷热供应，超大新风量，消毒、过滤、加湿等多项功能 超5A级智能化系统，每户配备尖端智能控制魔盒 每层设高级行政专用洗手间，直饮水系统 公共商务秘书，国际视频会议中心，主题餐饮、雪茄酒吧 产品篇 产品内部卖点挖掘 交通便利 交通成为影响办公物业市场的首要因素，便利交通是提升办公物业附加价值的重要砝码。 地段高档 高档地段是体现入驻企业品牌实力的重要考量因素，实力企业均会选择高尚地段的高品质办公物业。 商圈云集 人民广场、南京路、淮海路三大CBD汇聚了浦西市场最高端、最大体量的办公物业，强大的聚集效应吸引了越来越多的实力企业入主，为提升地段价值起到了不可估量的作用。 配套完善 产品篇 产品外部卖点挖掘 产品篇 产品定位 浦西商务经典 静安区地标建筑 5A智能化超甲级办公楼 “海银国际大厦”，为一座26层现代化的高智能商务办公楼，坐落于尊贵豪华的人民广场商圈， “海银国际大厦”，人民广场新商务地标。 销售价格的制定受多种因素的影响，归纳起来有以下几个制约因子： 市场是基础，产品是核心，营销技巧与推广包装是辅助手段。产品价格的制定要在市场的基础之上综合考虑产品自身特制及外在制约因素，得出项目的客观合理价格，同时要在营销公司强大的营销技巧与推广包装的辅助支撑之下，对项目潜在的利润空间做出大胆而合理的预测。 本案销售价格建议：3200美元/平米（均价） 2500－3800美元/平米（价格范围） 营销篇 销售价格定位 市 场 产 品 推广包装 营销技巧 营销篇 销售时间节点 结构封顶 主体2/3 04.9 竣 工 04.12 05.12 工程节点 销售节点 申请预售 许可证 开始预售 完成主要 销售任务 06.4 本项目目前可申请预售许可证，预计年底结构封顶，2005年12竣工，根据以上工程进度，我司制定了几个关键的销售时间节点，鉴于本案品质较好，总价较高，应该根据产品特点，在不同的销售阶段推出不同区段的，以下我们将结合本案的整体营销策略制定的分阶段推广策略，以利于销售价格的拔升以及整体销售目标的实现： 推案顺序： 主楼→附楼 主楼：中区→低、高区 注：低区2-7层，中区8-17层，高区18-26层 本项目品质好、面积大、总价高、客户层面狭窄，销售速度受客观因素影响，相对会比较缓慢。我司综合考虑本案产品特点、市场现状、公司客户资源等因素，同时本着 贵司利润最大化的原则，制定以上如下销售计划。 营销篇 销售周期建议 营销阶段 主推区段 持续时间 （月） 销售目标 开盘强销期 主推中区 3 20% 持续强销期 3 10% 第二强销期 主推高区 辅推低区、附楼 2 15% 第二持销期 3 20% 第三强销期 主推低区、附楼 辅推高区 3 15% 第三持销期 2 10% 清盘期 剩余 2 10% 总计 ---- 18 100% 以租带售策略 鉴于本案销售周期较长，先期引进大型知名企业入驻对于提升楼盘品质及知名度将会起到事半功倍的效果，利于增强投资者的信心。 零首付促销策略 由于本案的面积大、总价高，市场客户层面狭窄，发展商可以采取首付款分期支付、发展商担保等变相促销手段降低购房者的先期资金压力。 营销策略建议 营销篇 其他营销策略 体验式营销策略、充分展示策略、蓄水开洪策略、情感营销策略等的综合运用将是本项目推广过程中的战略联盟。 营销篇 目标市场定位 投资客源 以机构投资者为主，例如各种信托基金、投资基金、大型投资机构，为追求长期而稳定的投资回报，