上海宝山北斗星商业广场市场调研报告.ppt

泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 宝山区北斗星商业广场 调研简报 泰德行商业地产咨询工作室 2009年3月30日 泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 目 录 ? 前言 一、项目概况 1. 地理位置 2. 区域交通 3. 人口环境 4. 市政规划 5.项目运营情况 ? 二、项目周边商业发展调查 1. 商业设施 2. 竞争项目分析 3. 租金概况 ? 三、项目SWOT分析 1. 项目概况 2. 项目SWOT分析 四、北斗星商业广场调整及招商定位 1.总体定位 2. 广场调整与改造 3. 业态比例建议 4.业态布局说明 5. 动线及业态分布建议 泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 前言 受业主委托，我方对“北斗星商业广场”进行了调研，从区域竞争定位、市场需求、物业结构、业主收益、后期整体运营五个角度进行了专项调研分析，现提出我方的分析结果和建议。 商家的生存与赢利是业主收益的根本保障，如何迎合市场需求，并打造庙行地区有特色俱活力的商业广场是我方考虑的重心，以期实现业主、商家、周边消费群的三方共赢。 泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 一、项目概况 地理位置 本案坐落于共康商圈的轴心地段——长临路段。宝山家乐福购物中心、易买得、好美家、永乐、国美电器、宏图三胞等众商家集聚圈内。 泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 本案辐射半径2公里范围可达外环线、沪太路、场中路、江杨路，区域内人口密集，交通发达。随着本案西片区的住宅开发和市政改造，人口数量将大幅增加，区域环境明显改善。 2、区域交通 本案周边有轨道 1号线，通河新村站，距离1公里，步行时间12分钟； 公交：862路 ，站名：长临路，步行时间:5分钟； 722路 ，站名：共康路，步行时间:5分钟； 719路， 站名：三泉路， 步行时间:10分钟。 高速交通：南北高架 共江路匝道，距离900米。 泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 3、人口环境 庙行镇辖野桥、康家、场北、周巷四个村，共康二村、共康五村、共康六村一居、二居、共康七村一居、共康八村一居、共康公寓、屹立家园等8个居委会。2002年底全镇城乡常住居民总人口（庙行派出所管辖人口）195456人，实有人口近四万人。人口结构以新市民及外来人口为主，近几年因土地开发而富起来的社群数量可观，整体消费潜力巨大。 4、市政规划 根据宝山城市总体规划，未来五年，宝山将大力发展区域商业中心，规划的商业面积将超过100万平方米，以弥补目前总体商业布局有欠均衡的缺陷。目前，区政府已引进了一批体量大、业态新、知名度高的商业项目。如在南部地区先后引进“百安居”、“易买得”、“大润发”、“家乐福”、“好美家”等大型商业项目，初步形成了以大卖场为核心的商业圈。 已规划的“宝山新城”距本案以北3.5公里，刘杨路以西住宅集中开发区域距本案900米，已规划的高境社区商业中心距本案以东3.5公里，本案以南900米和闸北区交界。是上海北区中环区域核心区位，项目为周边20万居民提供服务的社区商业中心，并向周边区域辐射施加影响。 九英里城 瑞和家园 庙行公园(在建) 住 宅 用 地 住宅用地 住宅用地 商业用地 泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 好美家 北斗星商业广场区位及规划图 泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 5.项目运营情况 自08年1月开业以来，进驻品牌商家有世纪联华、一兆韦德、老凤翔银楼、真锅、味千拉面、阿迪达斯等。现在开业率不足30%，2、3层非知名品牌商家皆有撤场倾向，经营惨淡。 二、项目周边商业发展调查 商业设施 超市生活卖场类 易买得 易买得长江店二、三两层的营业面积达到了1.5万平方米，一层招商经营范围近4,000平方米。 家乐福 家乐福宝山店占地面积约25000平方米，是宝山区内大型的超级卖场。 泰德行商业地产咨询工作室 tide@ 家电卖场类 永乐电器 永乐共康店