上海利星国际广场物业管理顾问服务计划书.doc

管理目标： “以人为本，以质为先，以客为尊” 秉承我司一贯之管理理念，管理风格，根据我司以往经验制定有系统之培训，加强员工对管理服务之认识，改善礼貌及工作态度,做到以人为本，以质为先，以客为尊之要求。 管理公司以及开发商卓越的品牌形象 不同物业具有不同独特之项目特色，我司将充分考虑并结合特点，提出具有特色之管理理念、管理系统，确立管理公司以及开发商在市场中独特、卓越之品牌形象。 国际品质ISO 9002资格 利用我司的管理资源，可协助发展商达致国际品质ISO9002之要求，使物业管理工作标准化、规范化、系统化。通过ISO9002质量体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，有助提高管理水平及物业价值。 项目简介 『利国广场』『利国广场』物业管理服务范围 物业竣工前物业管理服务 物业工程 小区设计 我司将详阅小区所有设计图纸及建筑材料规格书，以使用者的角度向发展商提供有利于未来管理之改善建议，诸如人流车流控制，交通控制，绿化的布局；提出将来小区保养维修可能产生的问题，并能在建筑期内做出相应的增删。 机电设备 按我司曾管理众多不同类型，不同组合之物业经验，可提供最适用于本项目之机电设备咨询建议，再加上我司对该等机电设备之实际操作经验，肯定可为贵司在选用最合适之机电设备时提供物业管理上的专业意见。 合约文件 发展商对采购主要物业设备如空调机组，电力配备，消防监控自动化系统等可能更多的是从资金和成本上考量。而会更多从日后设备维修保养，以及设备原产地等方面加以监控。因同一生产厂商同一型号的产品，产地来源往往成为质量优劣的重要因素。如合约内未明确订定条款，以及由原产地付运，至安装，测试过程中，事前也未有作出妥善安排，一但出现问题时，肯定各有关商号即生产，运输，安装，调试承办商都会互相推诿责任，最后蒙受损失的仍为发展商。 我司将对将设备采购文件会提出意见，而对上述流程编排亦做出建议，尽量减少可能产生之矛盾，同时亦于合约条款内对有关的商户做出公正的监控，确保发展商得到应有的保障。 物业管理 物业形象展示 由提供售后之优质管理服务，对贵司在国内之信誉更见巩固及裨益，在业户及访客等口碑下，间接免费作为贵司日后其它业务发展或销售之推广及宣传，从而能更有效地创造更理想的业绩。同时参与售楼处服务，详见『利国广场』。 保安系统 于详细考虑『利国广场』之整体设计组合后，我司将对项目之保安要求做出评估，并建议详细之未来保安系统安排，以配合小区智能型的硬件设计。 清洁要求 于整个项目发展过程中，我司将提供所有符合『利国广场』具备清洁要求需要之意见，如清洁器材配置、垃圾处理器械等。同时根据『利国广场』的特点，提出必要之清洁要求，如遇有特别或新颖之建材用料，可及时提出要求联络供应商，提供材料之清理方法；又如 管理预算 于项目交付使用前，我司将参照物业管理费用收支，生活指数，物价幅度，提供一准确及合理之未来管理支出预算案予发展商，配合市场推广策略。 原则上，最少于首期项目交付使用前个月，本公司应开始下列前期物业管理服务： 人事管理 制订分期及整个物业之管理员工编制，根据国内法制及参考同区行情订定各级职员薪酬、津贴、福利之标准，如依国内现行法例，管理处员工之工作时间为每周工作不得超过40小时，故须编以三班制，5天工作及每天8小时，以保持二十四小时之服务；但部分负责保安之管理员工会安排二班制，每天工作十二小时，以配合保安编班上之安排及人员调动之灵活性。 草拟各级管理员工之岗位职责及权限； 安排员工招募及聘用，包括制定招聘要求及人员面试、考核及挑选等工作； 制订人事制度、员工守则及协助编制员工之劳动合同； 与当地劳动局联络，安排一切有关员工聘用之登记、转职等手续； 安排整个管理队伍之制服设计，务求为队伍塑造一个专业、热忱的服务形象。 员工招聘／培训 第一线(基层)员工表现乃公司形象之直接及首要反映,加之我司对员工质素一向非常重视，因此招聘及培训工作为物业管理最重要及影响最深远之一环，于物业落成前，我司将根据『利国广场』之特点制订员工招聘及测试准则，先行甄选重要岗位员工，向其提供全面之管理课程培训，确保物业落成营运时，即具备一批已接受训练，可提供高质素的管理服务之员工。 厘订契约 我司可联同发展商之律师事务所，共同订定一符合发展商及共同业主利益之物业公共契约，使各方面都有一个公平合理及具有约束力的法律文件，清楚阐释小区内的公共部分，共同业主的权利义务，以及物业经理的职权和责任等等。 保险估值 我司将按独立评估之专业报告，建议一保险计划予小区公共区域及设备，如财产险、责任险及劳工保险等，并按小区可能的特殊需要，建议附加保险安排。 规章制度的订立 为使物业自交付之日起，管理服务之水平即维持在高水准之上，故在前期物业管理阶段即结合『利国广场』之特点，订立以下管理