【深规院】湖州梅西城市设计.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 长田漾范围内的旧村、太史湾村 综合整治 长田漾湿地范围外的旧村 拆迁安置 村庄迁并整治建议 新村安置地块能提供安置规模： 村名 用地规模 户数 渔湾、八四圩 8.4ha 157户 牌门 1.2ha 37户 杨潭 3.8ha 72户 渔山村 2.4ha 57户 霍村湾 3.1ha 39户 王家村 3.2ha 76户 吴家墩 2.6ha 112户 用地面积 建筑面积 80034 ㎡ 120000 ㎡ 规划实施 案例借鉴： 案例借鉴目的： 工作历程： 地区开发所需的系统化解决方案以及相应运做组织 《大鹏半岛下沙滨海旅游度假区整体开发方案》 多层次、全方位的论证、研究、推介工作基础 2002年起，近10项围绕下沙地区展开的各层次规划咨询工作相继编制完成； 2007年9月，龙岗区政府牵头组织开展规划研究； 2007年12月，专业机构开展经济评估测算； 2008年，拟定整体开发方案； 2008年4月，龙岗区政府邀请规划、旅游、地产开发、市场营销策划等领域专家学者以及政府相关部门领导举行了大鹏半岛下沙滨海旅游度假区整体开发方案研讨会。 2008年6月，向市主管领导汇报，并获得原则通过。 2008年期间，与主要意向发展商进行协商推介。 目前，待市府常务会最终确定。 深圳●龙岗 滨海 组织运作建议 规划实施 * 主要工作成果 规划方案研究 1. 经济评估测算 2. 整体开发方案 3. 内容构成： 1.规划方案研究 （政府）地区目标定位 核心项目策划 用地布局 主要规划要求 主要技术经济指标 2.经济评估测算 市场调研分析 核心项目门槛与标准 设施投入测算 拆迁安置测算 土地价格、地区物业价值测算 反馈规划方案、财务平衡目标实现 3.整体开发方案 规划开发条件 （项目）开发建设标准 物业捆绑要求 后期运营管理要求 开发运营商门槛 … 规划实施 组织运作建议 * 运作组织及相应控制节点：【开发前期准备阶段】 开发运营模式 (政府)地区开发目标 规划设计方案 核心项目策划 主要经济 技术指标 主要规划 设计要求 经济评估测算 市场调研 分析 地区项目投入 门槛、标准 基础设施、拆迁安置投入 物业销售运营收益 发展目标的空间落实 市府审议、修正、确认 市场推广实施 土地出让办法制定（国土） 主管领导沟通 反馈 校核 国土部门 沟通衔接 片区整体开发运作流程 发展目标的财务平衡 研讨会议审查 政府主管部门 规划专家、市场营销策划 发展商等 编制开发方案（统筹） 规划设计要求 项目策划与门槛设定 建设标准 时序与步骤设定 物业捆绑要求 制定招拍挂前期方案 纳入特殊开发要求 编制土地出让条件 政府：实现地区目标，不额外投入 发展商：具有足够市场吸引力 市场发展意向调查 1 2 3 4 （度假区）土地整备指引 （意向发展商）项目（集群）建设方案 1.开发模式与地区发展目标报市府审定 开展土地整备 2. 经济技术指标 规划布局要求 核心项目策划 （发展商项目校核） 专门机构详细测算 核心项目测算 土地价格估算 3. 筹备专家研讨会 统筹开发方案 拟订土地出让条件 4. 市府审定开发方案，提出相应诉求 协助国土制定招拍挂文件 制定管理运营协议 核心工作内容 组织运作建议 规划实施 建议下一步开展的工作 * 梅西片城市设计下阶段工作内容 完善城市设计方案 2. 落实各地块调校后指标 3. 反馈地区上位规划（控规） 4. 编制地块城市设计导则 * 开发运营目标 分类 内容 价格 规模（待统计） 费用 （六）度假区目前建安成本 1．独立或连排住宅 2000元/㎡（不含土地成本） 2．商业 1200元/㎡（不含土地成本） 3．度假酒店 3500元/㎡（含装修，不含土地） （一）可售物业目前销售价格（住宅，排屋，别墅） 1．梅东地区住宅楼盘 （参照嘉业二期目前价格） 住宅4500元/㎡； 排屋8000元/㎡； 别墅10000元/㎡； （二）度假酒店经营状况 1．嘉业雷迪森酒店 详见附件《房价》 2．紫金假日酒店 （三）商业物业出售、出租情况 租金：1000元/㎡/年； 售价：7000元/㎡； （四）湖州市目前房地产税费情况（购地期间，房产销售期间发生费率） 13800 12000 1880 1680 900 900 880 880 800 750 750 700 700 PROM-WKN 138