补充材料 通过制定合理的赛事组合策略和设计科学的商业功能定位来支持上海国际赛车场有限公司建设世界一流的F1赛车场.ppt

Roland Berger Strategy Consultants Document number 内容 页码 A. 2.8平方公里房地产项目开发 3 B. 资本/资产运作 20 C. 赛场商业资源的利用 29 D. 上赛场提高收入的其他方式 40 D.1. 控制5.3平方公里周边的土地 43 D.2. 合理利用停车场 48 D.3. 宾馆代理业务 52 D.4. 体育彩票/博彩业 56 A. 2.8平方公里房地产项目开发 罗兰·贝格认为“以汽车乐园为龙头，分阶段开发周边相关产业”的战略符合上赛场和嘉定区的现状；但是如果外部环境发生变化，直接开发获利丰厚的房地产项目也是可以考虑的 上赛场开发房地产有三个明确的目的 上赛场开发房地产应该结合两种方式分步开发 上赛场开发房地产应该通过两种方式的有机结合从而实现三个目的 上赛场开发房地产的物业类型应以高档住宅为主，与上赛场的整体定位一致 为满足上赛场经营现金流的需要，上赛公司必须至少控制5.9平方公里的土地以出让用于房地产开发 土地出让收益将用于贴补上赛场经营的现金流短缺 但土地出让必须采取分步开发的方式以充分利用土地升值的效益 上赛公司可以自主开发房地产以提高经营利润 若上赛场自主开发高档别墅，每亩土地可获得123万的收益 若上赛场自主开发中档别墅，每亩土地可获得64万的收益 若上赛场自主开发高档高层，每亩土地可获得368万的收益 若上赛场自主开发高档多层，每亩土地可获得256万的收益 上赛场选择自主开发何种住宅产品还需要经合考虑开发各种产品的关键成功要素以及上赛场自身的资源具备程度 为充分利用上赛场对周边土地资源价值的拉动, 上赛公司应该控制全部可得土地资源并按顺序有机的开发 B. 资本/资产运作 通过合理的资本运作来减轻上赛场的负担和相应风险，并为上赛场带来其它商业机会，在将来可考虑资产的出售 增加资本金（或引入其它股东）是一个必要的措施,可以根据招股对象的不同，来采用不同的方法来吸引资金 上赛场在提高资本金同时，应引入战略投资者，同时扩大其股东数量 只要政策允许，上赛场也可以尝试其它方面的资本运作来改善经营结果 上赛场还可以充分利用债转股等机会，把银行的资金留在企业内，不必支付资金利息和成本 增加资本金是一个相对比较有效的方法，但也需要政府的行政支持 在经营的预期比较稳定时，可以考虑出售部分资产/资本来改善经营环境 经营的业绩和将来期望是资本/资产出售方案的决定因素，它决定着需要付出多大的代价来换取现金流维持运作 C. 赛场商业资源的利用 赛场及赛事的冠名权是一种特殊的广告形式，通过其它品牌的冠名权的引入可以极大丰富上赛场的品牌内涵 赛车场对指定用品冠名权的综合性开发方面，应当从长远发展考虑，采取慎重的态度，防止过度开发，有损上赛场的品牌形象 赛场招商建议在2004年前主要推出包厢冠名权业务，2004年10月份以后，随市场升温，再推出看台冠名权业务 包厢冠名权的出售有两个模式，建议两个模式同时进行，互为补充，部分用模式一，剩下部分用模式二 包厢的赞助不仅以冠名权的形式给与回报，而且还要向客户提供上乘的服务 看台的冠名权应该是上赛场稳定收入来源，应突出与众不同，并且豪华气派的风格 弯道的冠名权应视为上赛场最宝贵的资源，应得到相当的价值认可 上赛场的冠名权应为最珍贵的资源，可由不同形式来赞助 赛车场商贸区的资源根据对预期营业额的估算以及可能的利润率水平，算出相应的租金和招商对象 在2004年上半年就举办大型赛事的条件下，建议赛车场商贸区的招商应当以国际知名的餐饮企业为主，招商工作应当在2004年3月以前基本完成 D. 上赛场提高收入的其它方式 罗兰·贝格和上赛场领导及项目小组在坚持高质量管理主营业务的前提下，对提高5.3平方公里收入的其他可能途径进行了初步探讨。上赛场必须在当时法规政策的允许范围内，视自身资源条件决定是否具体实施 罗兰·贝格和上赛场共同提出四种可能增加收入的方式 D.1. 控制5.3平方公里周边的土地 上赛场在不作大的投资的基本原则下， 通过不同的措施来帮助控制周边的土地， 以谋求将来升值和盈利 （1/2） 上赛场在不作大的投资的基本原则下， 通过不同的措施来帮助控制周边的土地， 以谋求将来升值和盈利 （2/2） 仿效迪斯尼模式，控制周边地区，以主题公园和F1赛事带动相关产业的发展，从周边土地升值中提取经济效益，如果能利用久事公司将轻轨延伸，则效益更为显著。 为取得土地的控制权，上赛场必须同政府各有关部门协调关系，取得特殊政策。 D.2. 合理利用停车场 停车场用地的各种利用方案，目的是帮助上赛场改善经营业绩 如果条件允许，上赛场的停车场是一个比较大的资源可以利用 如果与上海大众建立合作关系，出租场地给作为新车停车场 D.3. 宾馆代理业务