第五章 物业管理收费服务.ppt

1.物业服务费用的概念 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的 费用。 --国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第二条 2.物业服务费用的构成 1.包干制下物业服务费的构成： 物业服务收费=成本+税费+利润 2.酬金制下物业服务费的构成： 物业服务收费=支出+酬金 3.物业服务费用的成本或支出 1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等； 2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费； 3.清洁卫生费； 4.绿化养护费； 5.秩序维护费； 6.办公费用； 7.物业服务企业固定资产折旧费； 8.设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。 ⑴.管理服务人员的费用 企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在 提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按 规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。 ⑵.设施设备日常运行和维护费 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为 保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、 维护保养所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障 费等。 不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维 修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、 更新、改造费用。 ⑶.绿化养护费 绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费 、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费和相应专 业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发建设单位 支付的绿化种植费和前期维护费。 ⑷.环境卫生维护费 环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常 性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管 道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用和相应专业人员的工 资、福利、社会保障费等。 ⑸.秩序维护费 秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、 秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费和 相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。 ⑹.办公费 办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服 务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯 费、书报费及其它费用。 ⑺.设施设备公众责任保险 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指 物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任 保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的 保险单和所交纳的保险费为准。 ⑻.固定资产折旧费 固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固 定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由 物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一 年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具 维修设备及其他设备等。 ⑼.经业主同意的其它费用 经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或 业主大会同意由物业服务费开支的费用。 ???某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面 积26万平米。该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括 以下项目： 1.人员工工资奖金及福利包括 ⑴.分管此项目的副总经理工资 ⑵.项目经理工资 ⑶.项目员工年终绩效奖金 2.补充养老金 3.公共区域维修保养费用 4.工程保修费用 5.管理区域保洁材料费用 6.管理区域装修垃圾清运费用 7.公共秩序维护费用 8.项目履约金 9.公共部位公共设施公众责任保险费用 10.固定资产折旧费 11.对社会的爱心捐赠 问题：以上费用哪些不能计入物业管理支出费用？ 依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例 中不应计入物业管理成本的费用有： 1.奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业 管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益， 从盈利中提取； 2.分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员 的工资，因此也不应计入物业管理成本； 3.工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施 工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管 理成本； 4.管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾 的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取， 也不应计入物业管理成本； 5．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业 管理服务无关，不