中外典型产业园区案例分析暨北京朝阳国际商务园策划定位报告（上）.ppt

北京朝阳国际商务园策划定位报告 6,000 3,500 旅客（万人次） 200 50 75 24 年货邮吞吐量(万吨) 飞机起降（万架) 扩建后（ 扩建前（一期） 据20世纪90年代国际机场协会（ACI）的研究调查数据显 100万航空旅客运输量将产生1.3亿美元的经济收益和增加 就业岗位，机场规模越大，对地区经济的贡献度就越大。 周边其他重大市政配套项目－首都国际机场（二期） 我国目前最大的机场 n 本项目周边有逾10多家高档度假村，高尔夫球场，俱乐部赛马场，为周边人群及北京市内居民提供选择 活动休闲场所； n 在我们调研期间，正值高尔夫球场场地维护期，因此所有的高尔夫球场闭场期，蟹岛度假村、郁金香温 假村的客流较多，这些度假场所主要是企业会议和员工度假准备，也有不少来自为北京市居民光顾； n 本项目周边拥有优质的教育资源：顺义国际学校、北京德威英国国际学校等，其中，京西国际学校是北 国家学校，这也是项目周边中央别墅区吸引外籍人士的一个非常重要的原因； n 新国展及北京机场二期建设的相继完成将有利的推动周边各类经济的发展。 配套总结 优势： n 地块上无任何建筑物和构筑物，地块平整； n 毗邻交通主干道，在非高峰车流时段，至北京市 中心较为便利； n 整个孙河地区周边的现有状况有利于本项目的开 发。 劣势： n 与项目连接的交通干道，仅顺白路城市次 型车辆出入； n 地块狭长，不利于规划； n 集体所有土地，本项目所建物业仅能出租 机会： n 首都机场的扩建及新国展中心对区域经济的促进； n n n 未来规划的轻轨可以缓解京顺路的交通压力； 孙河地区周边的规划及现有各种性质的项目对整个 孙河的发展有很好辅助及带动效果； 本项目定位准确的话更有利于本项目周边住宅地块 的国际化社区的开发。 威胁： n 天竺空港区，及金盏金融园区的产业用 熟度和规模上都优于本项目，未来面 力； SWOT分析 什么是Business Park？ n Business Park是一种多种形态建筑组成的开发综合体，可以满足从轻工业到办公不同的需求。 Bus Park应具备优美的景观环境，并为在此工作的人们提供各种配套设施。 n Business Park包含一系列产品类型，每一种都有其特定的要求比例：仓库和物流；生产和加工 技；办公楼；展厅；企业孵化器；服务性产业（如酒店，会议中心等），以及便利型配套商业。 摘自 Business Park and Industrial Development Handbook. 国外 Business Park 商务园概念 n n n n 真正商务园的概念应着重考虑高绿化率的景观设置 绿化及水系组成复合型田园式的工作环境 景观设计不应拘泥于不吸引人的简单标志或灯光照明 应特别注意维护，以保持景观区域良好的环境及园林式的氛围 商务园概念 n n n 良好的环境能提供更好的放松及休闲机会 在英国和美国，许多商务园都设有室内和室外的酒吧及咖啡室 具备类似便利店、银行及邮局之类完善的配套设施 总体规划 曼彻斯特 n n n n 英国西北部一流商务园之一 位于利物浦及曼彻斯特之间 900,000 M2 甲级办公区域 利物浦 DARESBURY 布局 茂密的绿 化带 运用林带 来降低高 速公路带 来的噪音 污染 总体规划 高品质的独栋办公楼，特别受 到企业总部的青睐 环绕绿化带在保证景观环境的 同时，提供了一定的私密性 n n n n 该项目是英国西北郊区最成功的商务园区 位于利物浦及曼彻斯特之间 9幢独栋写字楼，每个写字楼都有优美的景观绿化环境 现代化、开放式的办公公寓，总面积达25万平方米 布局 临近住宅及休闲区域 临近高速公路，但 一定的距离和茂密 的绿化带保证了园 区安静私密的环境 长方 用率 的体 性 狭长的地块形状， 与本项目十分相似 中部分割的布局为园区提 供了良好的内部交通网络 利物浦 沃灵顿 总体规划 n建立于1986年，是享有第二城市声誉的商务园区 n160,000 平方米办公面积，共容纳8,500位员工 n园区和市中心的租金只有微小的差距，目前切斯特商务园 区的租金大约在25美元/月/平方米，而市中心租金大约在 25-28美元/月/平方米 办公楼群 市区 (2.5 km) A55 高速公路 布局 集中式的停车 场，再由班车运 送员工至各个办 公区域。 注重环保概念， 保留了苍鹭自然 保护带，创造了 人与自然的和谐 统一 总体规划 与项目相似的地块形状 n n