保定项目策划演示报告终极版参考.ppt

一、宗地描述 （一）地理位置 豪庭绿洲位于保定市“城北新中央居住区”，距离京石高速公路约10分钟，向西南2公里为新兴高开区中央商务区 （二）地块四至 本案东至保定金融高等专科学校，南为学校南门主干道，西邻保定植物园，北依北外环路附近农田。 （三）用地规模 项目建筑面积40万平米 ，分四个组团多期开发，开发周期为2-3年。 （四）地块现状 地块目前为农田，基本达到‘三通一平’条件，不涉及拆迁和土地平整。 （五）交通 本项目现在主要以南面交通为主，310路、31路公交车可以直达项目。同时37路、105路、30路公交车经过项目附近。西侧市政规划道路开通后将会极大的改善项目的交通条件。 地块周边配套分析 　由于地处保定北城新的规划居住区，项目周遍配套暂时薄弱，除毗邻保定金融高等专科学校外，其他配套设施如超市、银行、医院、以及娱乐设施，还需市中心接济。但随着居住新区的落成，以及市政设施的完善，各项配套设施近年将会有较大的改观。 地块所在区域综述 　本案地处保定市城北新居住区。随着本市“城市中心北移”，以恒祥北大街为中心的中央居住区已初露端倪。以恒祥北大街和复兴路交叉部分为核心，辐射阳光北大街、北外环及七一路，向西南2公里直达本市新兴高开区中央商务区，向东10分钟直通京石高速。在这个东西不过两公里，南北长约三公里的区域内，聚集了“新一代C区”、“秀兰钻石嘉园”、“秀兰景观城”、“世纪华庭”、“名人国际”、“警盾家园”、“华庭庄园”、“诚信·丽景蓝湾”、 “康诚·香槟小镇”、“格林·漫都”、“朝阳·龙座”、“尚北岚庭”、“鑫和·奥林匹亚花园”等十几个商住小区，本市的大部分主要在建住宅项目聚集于此。总规模超过260万平方米。部分项目规划达数年。 宗地规划设计条件 　 　豪庭绿洲在规划设计上采用新古典主义风格，以高层和小高层为主，分期分批开发 　　Part２ :保定城市宏观概况 历年房地产市场上市量对比 　 2003年保定市房地产发展处于谷底；2004年各项指标均有大幅增长，尤其是商品房增幅过大，2005年，仍在顶部运行，但由于受政策影响，商品房交易量有所降低，房地产过快增长的势头得到了遏制；房屋抵押登记数量2000——2005年，一直处上升趋势， 2005年仍呈上升走势，在一定程度上说购买房地产（特别是商品住宅）的人以贷款方式付款的逐年增多；由于房价的持续上涨，2004年各单位集资建房量有所增加，投资需求和跟风需求较高 价格趋势 2004年上半年，保定市的房价处于全省的底线，大约在1450元/平方米左右，而年底房价已经增至近1700元/平方米。2004是保定市房屋价格增长最快的一年，保定市的房价增长了20%左右。2005-2006年，保定市的房价趋于平稳上涨。 在土地供应方面，2004年保定市全年的供应量大约在100万亩，2005年的新项目相对放缓，加上以往的存量土地开发，市场供应仍然充足，2006年上半年房地产项目供应出现集中放量，房地产项目供应量出现了从“蓄水期”到“放水期”的阶段性变化 发展趋势 土地价格基本稳定 在住房面积上，保定市1998年－1999年住房供货量最大的是80－100平米，2000年－2002年100－120平米的住房供货量就超越前一户型，成为主力户型，而到了2003年－2004年，住房面积已经升级到120－150平米 。2005-2006年，小户型社区也开始出现 结构上，高层住宅将成为今后保定房地产的消费热点 发展方向新城的住宅以高层、多层为主，适合三口、两口之家的小家庭生活，大片的别墅区、富人区出现的概率不会大 需求特征 本地住房购买和预期能力在20—30万之间占据绝大多数比例，其次是10万元以内和30—40万元之间的客户占据一定比例，超过40万的客户比例较少 。 保定市楼盘的主力购买群来源于保定周遍县，如清苑、满城、徐水，涞原县等，特别是这些县的能源产业主 随着经济和交通大发展，会吸引部分北京、天津、石家庄的客户购买 保定的部分外出务工人员回家置业 市区内部可利用土地资源日趋减少，西、北部成为居民购房的首选，伴随着交通条件的逐步完善，私家汽车时代的到来，西、北部居住区开发具备良好的市场前景 对比项目解析 诚信丽景蓝湾 该项目位于保定新城，东邻恒祥北大街，西邻瑞祥大街，北临1600亩的植物园。占地343.97亩，建设用地281.76亩，总建筑面积405046.37平方米。与拟建项目无论是在建筑规模还是地理位置上都十分贴近，后期放量将成为拟建项目的最大竞争对手。 诚信丽景蓝湾倡导理念为“人本的原则”,小区内配套设施有幼儿园、会所等。该项