中梁2017房地产行业变化趋势.pptx

房地产行业变化趋势战略资本中心2017年3月29日中国房地产会崩盘吗？安全长周期，房地产行业杠杆率仍旧较低，处于安全区间市场面1.个人房贷余额/GDP比例仍低于美日。美国次贷危机前最高达到80%；日本在1990年代泡沫时期升至30%，此后继续上升至40%并保持稳定。2.新增个人房贷/商品房销售额看出，虽然中国房地产杠杆迅速上升，但仍旧在安全可控范围。美国次贷危机前由80-90%上升超过100%，危机后降低至65%左右；日本在泡沫高峰期1987年超过100%，后回落至45%左右。3.房地产贷款/所有贷款总额仍处于较低水平。次贷危机后的美国抵押贷款贷款余额占总贷款接近50%左右；德国维持在46%-50%。中国仍旧在安全区间。长周期，房地产仍存在非常大的发展空间，至少看好到2025年市场面信心经济增长将保持中速发展，人均GDP超过2000美元后的30年GDP增速中位数为9%，我国这一时段是2006-2035年。人口因素仍然是“利好利空”，中国人口总数拐点预计是2025-2032年。城市化率目前约为56.1%，70%是高速城市化的终点，拐点在2030-2035年。经济房地产远未见顶人口城市化率短周期如何判断？轮回短周期：房地产一轮周期已见顶，并进入新一轮周期市场面大暑环比顶点13.3大暑环比顶点07.9大暑环比高点16.970个大中城市房价环比2.4年3.5年3.2年国庆集中打压房地产短周期历史回顾（2.5-3.5年）衰退期复苏期扩张期70个大中城市房价同比萧条期影响短周期的因素——加息/降息加息连续加息会导致市场下行，连续降息会带来市场上行70城房价环比增幅连续处于1%以上，政府有可能出台加息政策70城房价环比增幅连续处于-0.6%以下，政府有可能出台降息政策加息加息降息降息降息影响短周期的因素——政策调控国六条、国十五条（抑制）9·27房贷新政（抑制）“国十一条” （抑制）国四条（抑制）国五条（抑制）“新国十条”（抑制）“新国八条”（抑制）8·31政策（刺激）9·30政策（刺激）3·30政策（刺激）市场表现时间结果连续上涨超过6个月大概率出现调控政策70城房价环比超过1%持续两个月之内大概率出现调控政策连续下跌6个月之内大概率出现刺激政策70城房价环比低于-0.6持续两个月之内大概率出现刺激政策国十三条（刺激）9·30房贷新政（刺激）煎熬短周期：预计下一轮周期将拉长，时间在4年左右市场面4年2017转向年：秋风来袭，初冬叩门2018见底年：步入寒冬，探明底部2019复苏年：暖风徐徐，行情上升2020过热年：市场火热，政策降温2021退烧年：市场降温，冬季渐近衰退期扩张期复苏期萧条期未来五年房地产周期（预测）短周期：未来市场将高位震荡，每年住宅销量预计保持10万亿以上市场面白银十年城镇化发展空间不同城市的市场规律？区域及城市分化愈加明显市场面根据国家统计局数据：2015年3月开始，一线城市房价实现连续24个月上涨，累计涨幅43.20%2015年4月开始，二线城市房价实现连续23个月上涨，累计涨幅17.09%2016年2月开始，三四线城市房价实现连续13个月上涨，累计涨幅5.71%分化板块轮动效应愈加凸显，城市分化、板块轮动格局在下一周期仍将持续市场面轮动上升周期（2015-2016）三四线环一线周边强二线 弱二线一线苏州南京厦门东莞南通扬州盐城淮安成都济南南昌长沙石家庄无锡常州太仓广州昆山无锡上海北京合肥温州深圳天津武汉重庆杭州郑州惠州燕郊352017.12016.151111937792015.1上升周期（2009-2010）深圳杭州无锡武汉重庆惠州郑州上海苏州成都天津东莞北京南京合肥长沙352011.12010.151111937792009.170个大中城市房价指数：一线及强二线城市总体涨幅较大，部分城市上涨周期仍未结束分级城市上涨起点上涨终点上涨月数累计涨幅上涨周期月均涨幅一线深圳2014年12月2016年9月2263.72.9一线上海2015年4月2016年10月1845.62月上涨2.53一线北京2015年3月2016年10月1935.61.87强二线南京2015年3月2016年11月2143.42.07强二线厦门2015年3月2016年10月2042.82.14强二线杭州2015年4月2016年10月19331.74强二线广州2015年5月2017年2月2332.4未结束1.41强二线天津2015年3月2016年11月2126.72月上涨1.27强二线济南2015年8月2016年11月1619.71.23强二线宁波2015年4月2016年11月20162月上涨0.8强二线青岛2015年12月2016年11月1213.32月上涨1.11强二线重庆2015年12月2017年2月159.7未结束0.65强二线大连2016年8