适合社区商铺的十大业.doc

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适合社区商铺的十大承租业态 商铺是一种长期投资行为,其经营价值远大于房产本身的价值,社区商铺的业态定位、规划、招商、和管理都不能偏废,这样才能保证良好的运营和逐渐递增的租金收入。 社区商铺服务于百姓生活,无外乎柴米油盐酱醋茶。投资社区商铺并非一朝一夕创造出超额利润,而是看长远与稳定。 考察社区硬性指标 注意商业的规划面积。就投资类社区商业而言,合理的商业面积与其辐射半径人口数量的比例,应保持在1平方米/人左右,小型社区商业可降低至0.6-0.8平方米/人,区域型的商业设施可适当延展至1.2平方米/人。如果是封闭型的纯社区商业,计算一下底商总面积与社区总人口的关系即可。如果是开放式的底商,不仅要看该项目,还要考虑周边商业项目的面积。 注意售价与预期租价的关系,计算投资回报率。对于普通投资者来讲,如果计算投资回报率比较复杂,可以用简单的两个指标来衡量,一方面,商铺的售价最好控制在同社区住宅售价的2倍左右,或适当上浮,较为稳妥;另一方面,按照预期租金计算,8-12年收回全部投入资金视为正常。 考察社区入住情况。社区入住人口越多,养铺的时间和成本就越低,而社区内居民的消费水平也必须成为投资者考察项目性价比。 考虑承租方的需求。现在很多社区商铺规划多层形式,复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐和休闲类商业,便利店、零售店和食品店等都不需要两层的商铺。如果将来的租客不是餐饮、娱乐类商家,那么最好不要复试商铺。 随着城市消费观念的转变,以下业态成为投资类社区商业的主要进驻者。 餐饮业 餐饮业依旧是未来天津商业发展的重要主题之一,而特色餐饮成为重要方向。据调查,天津市消费者外出就餐频次多为每月3-6次,而随年龄的递增而减少。外出餐饮上平均单人单笔花费多集中于50-100元。 A肯德基、麦当劳 租金承受力:5-12元/平米.天 租期要求:至少10年以上 商圈要求:城市繁华地段,有一定的消费支持 面积要求:首层350平米(使用面积),问面12米 建筑要求: 楼板到梁底高度,不得低于3米。 楼板承重:厨房区楼板负荷450kg/平米,餐厅区荷载为250450kg/平米 供电:提供空调及200kw的用电量,并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至指定位置,商家自设配电盘,并独立安装电表。 供水:提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5kg/c㎡,并具有相应的用水指标。 排水:甲方提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸 隔油池:在餐厅附近区域应提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系。 化粪池:甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。 排烟:提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm 招牌:在门脸上方提供招牌安装位置 空调:甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00,其制冷量厨房应不低于15度,夏天不高于25度,春秋季应在20-25度之间。 设备总重:冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶,设备总重3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使顶楼均匀受力。 卸货车位:甲方提供临时卸货车位 乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。 消防系统;乙方自设消防系统并与甲方连通。 电话:甲方提供两条电话线路。 B普通餐厅、快餐连锁 租金承受力:3-10元/平米.天 租期要求:一般要求不少于3年 面积要求:快餐店要求200-500平米,大众型餐厅80-200平米,商务型餐厅150-10000平米。 商圈要求:商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象,一般选址在商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市;大众餐厅以家庭、个人消费为主。一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处。如繁华商业街市、车站、空港码头,以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。 建筑要求:一般连锁餐饮要求框架结构,层高不低于4.5米。配套设施:电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放,生化处理装置,位置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰,布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外,餐厅门前须有相应的停车场。 C火锅店 租金承受力:3-6元/平米.天 租期要求:一般要求不少于2年 面积要求:150-500平米 商圈要求:人口不少于5万人的居住区域或社区型 建筑要求:框架式结构建筑,厨房可小于餐饮营业面积的三分之一,其余同餐厅 楼上商铺亦可。 D面馆 租金承受力:2-4元/平米.天 租期要求:一般要求不少于2年 面积要求:80-200平米 商圈要求:面馆宜选择交通支道,

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