融创中国资金运营效率专题研究20131022.doc

融创中国是天津首家在港上市房企，自上市以来，企业积极利用资本市场平台进行多元化渠道融资，并凭借自身良好的项目运营能力实现了资金的快速周转、高效盈利。随着公司销售排名及行业地位的攀升，公司与四大行和其他股份制银行的合作关系逐步深化，融资成本逐渐降低，利润空间不断提升。 本次中国指数研究院天津分院将从市场表现、土地储备、资本市场表现及发展战略四个方面深度解析融创中国，最终本次研究结论如下： ⑴上市以来，融创中国利用资本市场资金优势积极进行项目扩充，随着市场占有率的扩大，企业销售业绩迅速提升。融创中国近期已将2013年的销售目标由450亿元提升至500亿元，根据2012年4季度销售额贡献率测算及当前项目储备情况，预计2013年融创中国合约销售额将达到500-550亿元水平，目标可实现性较强。 ⑵近年来，企业土地储备量持续加大，且主要集中在全国一、二线城市。随着土地市场竞争日趋激烈，土地价格持续上升，土地购置成本相对较高，成本运营风险增大。但企业项目运营能力较强，资金杠杆的高效利用使得企业资金运营效率保持较高水平，获利速度较快。 ⑶利用上市平台积极进行多元化融资，在高周转支持下股权收益不断提升，股东回报良好，但受资本公积持续增加影响，企业盈利能力下降。 ⑷融创中国坚持以合作开发为发展路线，并重点打造“高端精品”，以期降低资金成本风险、提升产品利润空间。 【报告要点】 市场表现：近五年经营业绩复合增长率达40.10%，后续发展力量强劲 土地储备：土地储备充足，购地成本提升，但存货周转率高，获利速度较快 资本市场表现：融资渠道多元化，股权收益持续走高，但盈利能力明显弱化 发展战略：以合作开发为发展路线，专注打造“高端精品” 研究主持：中国指数研究院天津分院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS中指数据， 主要研究成员：钟文辉、秦晓鑫、刘慧鸣、尹洪泽、李冠颖、祁丽静、田文刚、杜卓、金峰、祁彪、陈秋峰、刘爱芹 【报告正文】 市场表现：近五年经营业绩复合增长率达40.10%，后续发展力量强劲 2007-2012年，融创中国的经营业绩增势迅猛，销售额从66亿元增长至356亿元，5年复合增长率达40.10%。 图：2007-2012年融创中国营业收入、净利润及其变化趋势 从营业收入来看，基于企业所开发物业均面对高端人群，随着中国房地产市场不断发展，人们对房屋质量及居住环境的要求不断提高，高端物业的市场需求量不断增加，企业销售额大幅提升，营业收入实现跨越式增长。2007-2012年，企业营业收入由30.11亿元提升至208.43亿元，复合增长率达65%；2007年企业净利润为2.13亿元，2012年增至26.07亿元，虽然随着净利润基数的不断扩大，净利润增长率明显收窄，但其近5年的复合增长率仍高达47%，企业盈利规模持续稳定提升。 图：2007-2013年融创中国销售额走势 2011年融创中国实现销售额192亿元，跻身百亿地产企业集团，并实现了在其所进入城市销售业绩的全面领跑；2012年，融创继续保持强劲的销售增长势头，销售额达到356亿元，同比2011年增长85%；2013年1-9月，企业累计合约销售额为364亿元，已超越2012年全年销售业绩。受房地产市场发展持续向好，企业销售业绩大幅提升的影响，融创中国近期已将2013年的销售目标由450亿元提升至500亿元，根据2012年4季度销售额贡献率测算及当前项目储备情况，预计2013年融创中国合约销售额将达到500-550亿元水平，目标可实现性较强。 据统计，2013年下半年融创中国具备取得预售证条件的可售货值约700亿元。其中220亿元是上半年在售遗留下来的，280亿元是新开盘项目，另有200亿元为老盘加推项目。融创2013年可售项目数量为37个，2014年将增长到42个，为企业发展奠定了基础。 土地储备：土地储备充足，购地成本提升，但存货周转率高，获利速度较快 2010-2012年，融创中国在充裕的现金流支持下，积极把握土地获取的机会，土地储备量持续快速增长，且主要集中在一、二线城市。 图：2010-2012年融创中国土地储备情况 2010年，融创中国土地储备量为142万平方米；2011年，企业成功获取并开始操作天津、北京、重庆三个所在城市的5个全新项目，新增土地储备约212万平方米；而到2012年末，企业在京津沪渝等地补充了约742万平方米土地储备，项目增加至40个，为企业未来持续稳定发展奠定了良好基础。 2013年以来，融创中国在土地购置方面更是表现激进。据统计，2013年1-9月企业新增土地488万平方米，在土地市场的权益购地金额已达200亿元，已超过今年前三季度的累计合同销售额，占用了企业大量资金。同时，由于企业今年购置的12幅地块主要分布于全国一、二线核心城市，在土地市场竞争日趋