杭州博大科技楼写.ppt

博大科技楼市场研究定位报告 第一部分 产品分析及研究建议 产品分析及研究建议 项目概况： 案名： 博大科技楼 区域: 杭州市西湖区 地块性质: 科研用地 总用地面积: 12470㎡ 建设用地面积: 6667㎡ 总建筑面积: 36942㎡ 地下室面积: 9127㎡ 项目位置: 西、北临耀江文鼎苑 和规划道路，东靠古墩路，南临三坝 社区 产品分析及研究建议 项目特点： 位置优势明显 杭州城西余杭塘河以北，西、北临耀江文鼎苑和规划道路，东靠城西的南北主要交通干道古墩路，距市中心不足8公里，驱车4分钟直达城西高档住宅区，是三墩与城西衔接的咽喉地段，在三墩板块尚未完全成熟前，能一定程度削减消费者的距离抗性。 建议:本案在定位时不仅针对三墩市场，更要利用好位置优势，充分发掘紧邻城西的优势，有效扩大客源范围。 开发潜质较高 景观资源：西溪湿地风景区、古运河 科教资源：浙大紫金港校区、西湖科技经济园 医疗资源：浙大医疗中心、西湖区浙江医院分院 商业资源：沃尔玛、银泰、欧尚及耀江·文鼎苑、剑桥公社、紫金广场等项目的配套商业。 在建项目：耀江·文鼎苑、剑桥公社、紫金广场、广宇西城年华、斯坦福平方、西港·新界。 随着西溪湿地和大运河为主轴的城西风景区开始建设，三墩将创造出良好的生态环境和旅游资源；浙大校区与西湖科技经济园的开发，将逐渐带动商务办公氛围的形成；浙大周边的大量楼盘，已经陆续投放市场，预计交付时间集中在07-08年；沃尔玛、银泰shoppingmall、华润万家大卖场等商贾巨头的进驻更将进一步聚集人气，迅速提升区域价值。同时目前已经推出的亲亲家园、颐景园等项目，为三墩逐渐积累了较好的市场评价，因此可预知未来2-3年内，本案所处区域的市场环境将发展成熟，为本案带来积极影响。 建议: 本案做定位时要充分挖掘区域卖点，从周边项目进行借势，并从现有业态中详细推导未来发展趋势，抓住市场需求点，进行差异化产品定位。 体量有限，对周边配套依赖程度较高 36942㎡的建筑体量，不足以形成规模效应，也难以满足基本配套要求，需要通过与周边项目进行互动来弥补不足。 建议:在对本案进行定位时，需从浙大和周边项目借势，在与整体环境协调的同时，在产品功能、目标客群等方面进一步挖掘，力求产品销售达到最佳效果。 土地性质带来一定制约 科研用地的土地性质，决定了项目只能做综合性物业，并涉及后期销售时产权方面的一些问题，需要积极寻找突破的途径。 建议:定位产品时尽量规避土地性质的弱点，有效发掘项目优势，扬长避短，弥补存在的不足。 我们要塑造的， 是一种在市场上有竞争力的产品类型， 能够充分发挥资源优势， 弥补或弱化自身不足， 发现产品在市场上的空白点！ 通过差异化营销形成本项目的机会点！ 第二部分 城市区位规划研究 城市区位规划研究 杭州市城市规划（2001-2020 ） 一个主城:上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区（主城区：中部、南部为商贸、居住生活区； 北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区） 三个副城:下沙城、江南城、临平城 六大组团: 塘栖组团、良渚组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团 六条生态带：灵龙风景区-西湖风景名胜区 径山风景区-西溪风景区 超山-半山-皋亭山风景区-彭埠交通生态走廊 石牛山风景区-湘湖风景区 青化山风景区-航坞山-新街绿化产业区 东部沿江湿地区和生态农业区 “一环三纵五横”城市快速路系统 一环：即绕城公路，全长123公里，采用高速公路标准，主要疏解过境车流并对入城交 通起分配作用。三纵：由南北向的上塘路-中河路-复兴大桥-四季大道，320国道（杭枫线）-石桥路-秋 涛路-西兴大桥-风情大道，东湖路延伸线-九堡大桥-通惠路组成三纵。五横：由东西向的石祥路--石大线-海宁东西大道，文一路-德胜路，天目山路--环城北 路-艮山路，中兴路-机场快速路，原320国道（杭富段）-之江大桥-彩虹大道组 成五横。 一张现代化的城市交通网络，将极大缩短远郊与市中心的距离，将为三墩、祥符、勾庄、滨江、余杭、闲林、星桥等