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万科-分时度假模式探讨 深圳万科 营销管理中心 20111.07 目 录 Part1 什么是分时度假 Part2 分时度假的主要形式 Part3 分时度假的应用方式探讨 什么是分时度假 1.1 分时度假（Timeshare） 把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得以下2种权利的一种休闲度假方式。 （1）每年到酒店或度假村住宿7天（或其他约定时间） （2）通过交换服务系统与其他会员客房使用权进行交换居住 关键词：一次性出售；交换居住 分时度假的运营原理 1.2 旅游服务：旅行服务、游览休闲娱乐项目安排、保险等 开发商 房产管理与维护公司 会员a（购买者） 分时交换公司 开发商 会员b（购买者） 其他专业性服务：金融所、会计所、律师所等 委托 物业管理保障 销售 加入 交换服务 交换服务 加入 目 录 Part1 什么是分时度假 Part2 分时度假的主要形式 Part3 分时度假的应用方式探讨 分时度假主要形式 2.1 普通 住宅 酒店 经典 分时度假 分段 度假 点数制 俱乐部 极限状态：（1）住宅，全时段归客户自己使用；（2）酒店，全时段归其他客户使用 经典分时度假：将使用权分成若干周，客户每年享有1周使用权，其他时间与其他会员进行交换居住 分段度假：分段时权比标准的以周为单位划分的更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下） 点数制俱乐部：依据不同的时段、度假村、配套标准、户型等因素对每个度假村/酒店做出标准化评定，制定点数制；顾客购买（或交换）一定的“点数”，来消费标价已折合成“点数”的住宿和娱乐等产品。 交换频率 交换频率 分时度假的产品类型 2.2 分时度假 酒店 产权式 酒店 股权式 酒店 分时度假酒店 把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员拥有以下2种权利（1）每年到酒店或度假村住宿7天；（2）通过交换服务系统与其他会员客房使用权进行交换居住 产权式酒店 开发商将酒店客房的独立产权出售给投资者。投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 股权式酒店 股权式酒店实际上就是分时度假酒店和产权式酒店的结合体，其购买人通过购买分割酒店产权的方式，享受全国置换入住公司旗下开发的系列酒店的权利，且根据酒店经营情况在年底享受一定分红。 经典分时及分段度假产品类型包括分时度假酒店、产权式酒店、股权式酒店 分时度假在国内的发展情况 2.2 分时度假酒店：发展缓慢，大多在酒店之间实现 RCI是世界最大的分时度假交换公司， 1996年开始涉足我国度假旅游市场，中国的分时度假公司大多加入该联盟；截至2009年初我国共有24家酒店或度假村正式加入。经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在数5-20万元 产权式酒店：海南等度假市场广泛采用 股权式酒店：部分项目采用 三亚今典酒店、红树林酒店等为代表 购买人通过购买酒店产权（或大产权的分割产权）的方式，享受全国置换入住公司旗下开发的系列酒店的权利，且根据酒店经营情况在年底享受一定分红。业主权利包括：今典旗下酒店任意住；30天的免费居住；买的单间，如果住套间一天算两天，如果住总统套房一天算费十天；当把30天住完以后，任何时候定房都是业主价；如果30天不住，年底以业主价每间房大概500块钱左右退现金；从第二年开始，每个月营业收入的10%，按月返还业主；年底利润分成，当利润达到30%的时候，6%，利润40%的时候，8%；除维修基金需要业主缴纳以外其余不需要业主缴纳；酒店的运营启动费用由大业主提供，营业以后先还掉大业主垫付的开业运营费用，之后再返还业主利润 分时度假在国内发展受限的主要原因 2.3 1）度假区资源匮乏 2）难以接受没有产权的操作形式，分时度假产品难得到认可 3）资产安全风险没有保障 4）体制不完善，权益难以得到充分享受（居住优先权低于普通酒店客户） 5）交换费用高昂 6）分时度假公司只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证。 7）每年需要支付会员费，还要向酒店支付维修费，而且维修费可能会因通胀等原因上调，必须算一算，这个“低价”是不是“足够低” 目 录 Part1 什么是分时度假 Part2 分时度假的主要形式 Part3 分时度假的应用方式探讨 方向1：传统分时度假方向 3.1 操作方式