土地增值税课件1.ppt

第九章 土地增值税法 一、土地增值税概述 转让 二手房 小结（哪些征；哪些不征；哪些免征）： 　　1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征）　　（1）出售国有土地使用权；　　（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；　　（3）存量房地产买卖；　　（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；　　（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；　　（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资；　　（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；　　（8）合作建房建成后转让的；　　（9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的；　　（10）转让、抵押、置换 　2.不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）　　（1）房地产继承（无收入）；　　（2）房地产有条件的赠与（无收入）；　　（3）房地产出租（权属未变）；　　（4）房地产抵押期内（权属未变）；　　（5）房地产重新评估增值（无权属转移）。　 　3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）　　（1）个人互换自有居住用房地产；　　（2）合作建房建成后按比例分房自用；　　（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；　　（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；　　（5）国家征用收回的房地产；　　（6）个人转让自有的房地产；　　（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。 2、扣除项目的规定 关于新房税金计算的区别 例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。  【答案】 (1)实现收入总额：1600万元??????? (2)扣除项目金额: ①支付地价款：100万元； ②支付开发成本：300万元??? ③计提的三项费用：(100+300)×10%=40(万元) ④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元)?⑤加计扣除费用：100+300)×20%=80(万元) ⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元)??????? (3)确定增值额：1600-608=992(万元)??????? (4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15%??????? (5)计算应纳税额：992×50%-608×15%=404.8(万元) 1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%—免税，未分别核算的不享受优惠。???????????? 2.国家征用收回的房地产—免税税?????????? 3.国家建设需要搬迁，自行转让的房地产—免税 * * 主要内容 二、税率 三、土地增值税的计算 四、税收优惠 五、土地增值税清算管理 六、土地增值税的纳税申报 第一节 土地增值税概述 土地增值税 出售，不包括出租及出让 不包括公益性赠与、赠与直系亲属或有赡养义务人 土地使用权属国家，不包括集体土地 有偿转让 取得收入 国有土地使用权及地上建筑物 销售 新建房 征税范围 直接转让土地使用权 具体征税规定　（哪些征；哪些不征；哪些免征）　 1.抵押期，不征　　2.抵押期满偿还了债务本息，收回房产，不征　　3.抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征 4.房地产抵押 不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加） 3.出租 1.继承不征（无收入）2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征 2.继承、赠予 征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 1.出售 是否属于征税范围 有关事项 接下表 1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征　　2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征　　3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征　　4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免　　对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。(属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇) 6.以房地产投资、联营 1.单位之间换房，征　　2. 对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用房地产(商业用地不行) 的，经当地税务机关