房地产融资方式与工具创新.ppt

* 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * （三）房地产债券的发行 1.发行市场主体的构成 债券发行者 债券认购者 债券承销者。 2.债券的发行要素 发行额 票面利率 发行价格 券面金额 计息方法和还本方式 偿还期限 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 3.房地产债券的发行方式 直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。 间接发行：发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务。根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。 私募发行：面向少数特定投资人发售的债券，如对金融机构、往来密切的工商企业、单位内部职工等。费用低，风险小，集资迅速，但难以转让。多采用自销方式。 公募发行：面向市场上大量的非特定投资人发售债券。 发行费用较高，发行风险大，工作量大，但比较容易上市转让。大多采用间接发行方式。 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * （四）房地产债券的信用评级 信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本付息能力作评估，用以衡量投资风险，信用评级是确定债券发行价格的重要参考。 根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可 分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十级。 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 三、房地产抵押贷款证券化（MBS） 基本含义 住房抵押贷款证券化（RMBS） 商业房地产抵押贷款证券化（CMBS） * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 四、房地产投资信托（REITs） 基本含义 种类 资金投向：权益型、抵押型、混合型 组织形态：公司型、契约型 属性 与房地产信托的关系 风险 收益构造与业绩评价 * 房地产金融基本特征 　　房地产金融的第一个特征是以不动产为抵押品来保证贷款的偿还，即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售（拍卖）以弥补贷款损失。　　第二个特征是“无转移抵押”性质。在这种情况下，借款人仍然是抵押品的合法拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人取得的是财产的平衡产权。平衡产权不赋予贷款人任何权利，如借款者违反还贷约定，贷款人将通过没收抵押品的方式来获取财产的所有权。按无转移抵押性质，贷款人仅享有抵押财产的平衡权或收押权，一旦贷款被还清，这种权利就随之消失。 　　“无转移抵押”性质的面较宽，如承租人可以用租赁权作为贷款抵押；贷款人可以将持有的应收抵押品、信托契约或产权契约合同作为另一笔贷款的抵押。在整个过程中，借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押物的权利，但同时又可以利用抵押品获得抵押贷款，这也就是对商品价值的资本化运作。　　第三个特征是“杠杆效应”，即以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。在房产交易中，借款人投资一小部分的资金作为首付款，然后再借人首付款与购房总价格的差额，发挥首付款的杠杆作用。利用杠杆作用来购置投资型财产普遍提高了现金回报率。 * 中国青年报社会调查中心近日的一项调查显示，仅２８.６％的人认为按工资比例缴存公积金“公平”，７８.４％的人认为“收入低的不会因公积金买得起房，收入高的不用公积金也能买”。 （见１１月２０日《中国青年报》） 住房公积金，本来是国家财税的再分配过程。在市场机制的作用下，由于人们所拥有的禀赋不同、对生产要素占有的差异，按生产要素分配必然带来社会成员收入上的差距，差距过大则有失社会公平，危害社会和谐。所以，政府要行使再分配职能，实现收入分配的相对公平，限制社会各类人员之间收入差距的过分悬殊，通过税收、财政转移支付等杠杆，使高收入个人、阶层、行业或机构收入的一部分再转化为公共财富，进行再分配，并使低收入阶层成为这些财富再分配的主要获益者。 如果说，初次分配侧重于效率有一定的合理性的话，那么再分配就应该偏重于社会公平和社会公正。但很显然，现行的住房公积金制度做不到这一点，既没有效率——收入低的不会因公积金买得起房，收入高的不用公积金一样能买房；也不公平——一是按工资比例缴存公积金，出现“工资收入高者收益大”的不公平现象，甚至还有些单位把公积金当作“第二工资”；二是把没有正常工资收入的广大群众拒之门外，难以实现财税再分配的初衷。 在时下，初次分配秩序混乱，具体表现在——部门差距：垄断行业和非垄断行业个人收入过高；职别差距：有些部门、企业高管上百万的工资，工人工资只有几百元；灰色收入：公务员、国企管理层有许多说不清道不明的不合理、不合法、不规范的黑色收入和灰色收入……初次分