万泽太湖湾商业地产项目规划方案.ppt

太湖湾项目一期配套研讨 万泽天海营销部 近期——远郊旅游度假物业（第二居所）远期——城郊生态宜居豪宅（第一居所） 对本案商业体量的建议 商业业态配比依据 对“亲近山水，回归自然”的呼声最高 自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜欢矫揉造作、经过包装的产品。 自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。 对度假生活的意见：舒适度最为珍贵——作为自然人的特征 75%的游客，最为看重度假区的舒适性。 此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。 关注健康、重视家庭、圈子立命——作为社会人的特征 追求健康是有度假经历的人度假的最主要目的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重。 家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的。 70%的伴侣选择为朋友，40%为家庭成员。赶集式旅游逐渐被自驾游取代，又希望可随心所欲安排行程。 自驾车出行度假占40%份额。 繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾 是在生活地休息购物？还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎，是珠三角目标人群普遍的假日生活现状。 挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。 大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案。 对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间 长三角人的假日至今没能满足这样的一个愿望： 在某个地方，尽享家庭的温情、懒散和自在，又可以对着广阔的自然撒野和发呆。 在某个地方，既可以和太太一同购物，和女儿一同玩耍，又可以沐浴着午后的阳光，听着涛声睡个懒觉。 对异质文明的好奇 视野的开阔和见识增长、自我提高 对现实生活的逃逸、反思和整理 海南大型旅游度假区——亚龙湾 观澜湖高尔夫 最大的特色:高尔夫球会 娱乐运动休闲 接待设施:骏豪酒店 概况 美国度假市场的客户需求演变——滨海度假是最终趋势，高端客户是急先锋 夏威夷旅游业发展，依赖良好规划、交通系统等基础设施的改善和世界性市场需求 夏威夷产业发展历程——相互和谐的产业群形成的大旅游业促进当地经济腾飞 夏威夷的教训：由于过于依赖美国和日本市场，90年代初，夏威夷旅游业出现衰退 对策：夏威夷抓住历史机遇，根据市场的新需求，大力发展旅游业，走出一条超常规的发展道路 93年后夏威夷政府开始加大宣传力度，中国市场是主要宣传对象。 夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系 夏威夷政府投入大量人力物力向全世界推销自己的旅游产品 提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵 利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性 延长游客逗留时间，增强消费和重来可能 定期更新旅游项目，保持新鲜度 亚龙湾是中国目前引人注目的度假胜地 亚龙湾经历十年蛰伏，从1995年开始逐渐走上良性发展轨道 1996年后的十年发展历程，就是不断完善基础设施和项目配套的过程 大力投入基础设施建设外，不断推出各种旅游设施 筹资1亿元人民币，建成亚龙湾的标志性建筑 ——中心广场 投入20多亿元建设道路、电站、供水排水管网、污水处理厂、燃气站和管道、光缆等 数十家国际一流水平的滨海度假酒店 一个国际标准的高尔夫球场 一个占地面积约20万平方米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园 蝴蝶谷等国家4A级旅游景区 湖滨商业街 争取各级政府和社会各界的支持，坚持高标准定位和品牌化经营 三亚市政府同意对亚龙湾内建设项目市政配套费予以减收优惠，并规定凡1998年底前报建开工项目免收市政配套费 公司参照国家有关规定，就亚龙湾土地开发实现首次转让可适当延长免缴土地增值税期限问题，向政府税务部门提出申请，并最终于1999年8月获国家税务总局批准同意，继续免征土地增值税5年 构筑强有力资本平台：数次增资扩股，引入战略投资者，与投资者共赢 市场化开发模式，十分重视控制土地出让节奏；改变单纯的土地转让，实现综合性的旅游开发 公司化运作、市场化运营的开发模式，大大提高了开发效率；并实现管理信息化，提升管理水平 有计划、高效益地开发有限的土地资源，在适当的时机以理想的价格，选择国内外有雄厚实力的知名发展商将土地转让出去，以实现公司的最大利益和巩固公司的长远利益 每年制订定量的土地出售计划，以平衡发展，避免酒店之间的恶性竞争，浪费国有资源 改变过去单纯的土地转让，将经营方针定位在对度假区的综合性、全方位的旅游开发 承办重大的体育及文娱赛事，进行全球形象宣传，使其发展度假旅游的资源优势和巨大潜力得到社会各界的承认 ’96中