2012年番禺黄金海岸项目发展定位报告.ppt

功能分区及户型配比 第七部分 地块指标 地块一 地块二 地块三 地块四 用地4258㎡，容积率《1.78，总建面《7600㎡，建筑密度《30%，绿地率》35%；不限高！ 用地20969㎡，容积率《0.8，总建面《16775㎡，建筑密度《25%，绿地率》30%；限高24米！ 用地45137㎡，容积率《0.8，总建面《36109㎡，建筑密度《30%，绿地率》35%；限高24米！ 用地29004㎡，容积率《2.0，总建面《58466㎡，建筑密度《30%，绿地率》35%；不限高！ 地块1 地块2 地块3 地块4 南沙港快速路，两侧各退让100米 限高24米 限高24米 不限高 不限高 黄金海岸花园项目规划 规划原则 1、突出产品的个性化； 3、在容积率限制和限高范围内，进行大胆的产品创新，提升价值； 2、最大化地发挥江景资源条件，保证户户望江； 4、考虑打造区域地标式建筑； 物业类型 地块2：5层洋房 地块1：创新精品公寓 地块3：独栋+联排 地块4：高层住宅 黄金海岸花园项目规划 方案一（建议采用） 黄金海岸花园项目规划 方案二 黄金海岸花园项目规划 方案三 黄金海岸花园项目规划 地块一 产品类型 面积 套数 梯户比 一房 90-95㎡ 80 1梯3户 楼层数 27层（首层架空） 总套数 78套 总建面 7600 ㎡ 规划考虑： 地块面积小，只能规划1栋住宅； 1梯3户设计，做到户户望江； 不做刚需型产品，符合社区整体定位； 打造奢享型1房酒店服务式公寓产品； 地块二 方案二 面积 套数 梯户比 五房 280㎡ 60 1梯2户 楼层数 6层带电梯 总套数 60套 总建面 16750 ㎡ 规划考虑 地块狭长，其中部分面积宽度不足5米，无法排布楼栋；现将空置的面积规划为室外泳池； 1梯2户带电梯的5层洋房设计，南北通透板式结构，户户望江； 地块三 产品类型 面积 套数 总面积 独栋 600 10 6000 三联排 450 30 13500 总建面 19500 ㎡ 规划考虑 抬高地面坡地设计，保证更多的单位可以望江； 临江第一排规划独栋别墅，第二排规划三联排别墅； 规划会所一栋，面积1500方； 客户观点：只有物质与金钱，没有文化与品位。 ——“星河湾有钱就能住”。“住在星河湾的人就是有钱，没有品位，没有文化”。 客户不买星河湾的原因: 土豪标签——认为居住在哪里的生意人居多，高学历的人较少 装修过于繁复——过于富丽堂皇，认为家应该是一个让人放松、享受的地方） 风格过于传统——星河湾是老式豪宅的代表，自己喜欢更具现代感的，贴近城市生活的环境。 过多复制品——星河湾的风格传统，现在这种风格到处可见。 机会点四：也有拒绝星河湾的客户，他们认为其“土豪”等，希望更有文化和品味； VS 整体规划 强调整体仪式感、视觉韵律感，打造外环境和组团空间 立面标签 细致讲究、优雅细腻的新古典风格 园林景观 多手法打造立体平均式园林 户型设计 大进深小开间、小阳台 装修品质 金碧辉煌的极致精装修 配套物业 高端资源提升项目价值 整体规划 最大范围地使用江景资源 立面标签 高品质的、优雅的、风情感浓厚的 园林景观 精致的、注重细节的 户型设计 薄板式、大开间、层高优势 装修品质 时尚、优雅 配套物业 超强的现代感与艺术感的会所 新派城市豪宅 世联观点：星河湾成功地迎合了传统的豪宅审美；对于本项目，产品应更具备差异化，精致、有文化底蕴 老式传统豪宅 本项目 既高端，又有项目独特的个性，是我们想要的突破点。 世联观点 确保本项目成功突围的发展模式 思考 ——“挑战者”OR “补缺者” 项目总体发展策略 —占位一线，成为区域标杆 —产品创新高调引领市场 —打造竞争对手普遍不具备的竞争力 补缺者 确保本项目成功突围的发展模式 挑战者 + —找准细分市场空缺 —与主流产品相区隔的产品风格 项目属性[定位] “新兴滨江板块 //一线临江 //顶级住宅” ——“城市愿景”，区域赋予的属性，区域城市化进程的加速，番禺成为新兴的热点高端居住板块。 ——“一线临江”，项目自身的稀缺资源，1.7公里珠江岸线。 ——“顶级滨江住宅”，占位一线，打造区域标杆产品。 项目市场定位 价值最大化，做番禺乃至全广州的标杆豪宅，才能从 竞争白热化的市场中突围，如：天銮 方向一：顶级豪宅 精品价优策略，讲求性价比，会陷入激烈的竞争，本 项目缺乏品牌、配套相关优势，风险很高。 方向二：普通豪宅 拥有稀缺的资源，我们是否定位顶级豪宅？ 必须做顶极豪宅才有出路 项目市场定位 考虑市场风险，我们是否做居家型刚需产品 不做大众化的刚需产品 抵御市场风险能力强，但溢价能力不高，且项目 无相关配套 方向一：大众居家型刚需产品 项目可实现自我中心化，独立定价，虽然有配套、品牌 方面的劣