论营业税改征增值税对房地产企业的影响分析.docx

文献综述一、国外研究现状国外流转税税种多为增值税，国外相关研究的重点主要侧重于针对增值税税 制本身的研究。对此，Alan.A.Tait(1992)对各国增值税税收制度进行详细比较， 他认为“增值税税制更加科学的体现方式应当包含商品生产销售的全部环节”。 他认为只在单一环节或部分环节对商品征收增值税，例如仅有进口环节或生产制造环节征收增值税，都有悖于增值税全环节普遍征收的原理。除此之外，他还认为，劳务作为商品生产等环节的一种投入方式，也应当包括在增值税征收及抵扣范围内。 具体到行业税收范围，房地产本身既可以用作销售又可以用作投资，应当以其作用作为分其税收策略的方式，从而达到税收对房地产业和财富分配的调控作用(Henderson,1983)。 Cnossen(1995)则着眼于增值税的理论研究方面， 认为不论房地产用作消费、出租或是出售，其租金或估算租金以及销售金额都应该征收增值税，与此同时，纳税人购买房屋应当允许抵扣相应的进项税，从而使增值税抵扣链条更加完整。但有学者又在Cnossen研究基础上指出，房屋消费不应包括在增值税征收范围之内，此消费与其他产品消费本质上并没有很大区别， 即针对房地产增值税的征收对象应是房屋出售的售价，而不是租金（Poddar，2010 ）二、国内研究现状早在我国“营改增”政策出台之前，我国国内营业税与增值税平行征收矛盾 时而有之，不少学者已从理论和实际角度论证过营业税重复征收问题。而在房 地产营业税方面，岳娟丽(2005)在研究房地产价格机制时，通过利用投资回报模型分析并指出，营业税政策因素对房价上涨所起的抑制作用十分有限。王佑辉等(2006)在研究不动产流转税制时，又从经济博弈角度出发，分析发 现营业税的征收会使开发商提高房价转嫁税负，从而进一步刺激房价上涨，而征收增值税的情况下，一是增值税属于价外税，对房地产交易博弈影响不及营业税，二是增值税对经济调控力度较强，对产业发展更为有利，从而得出对不动产征收增值税优于征收营业税的结论。 在税收对房价的影响方面，孙佳等(2010)研究了特别针对房地产二手市场交易的营业税对房地产市场产生的影响，得出营业税的征收可能导致房地产二手市场交易总量的下降，从而进一步导致房地产供需失衡，引起房价上涨的结论。余伟(2010)房地产销售环节征收营业税的计税依据包含己在建安环节征收过营业税的工程款及其他费用，且这部分金额在房地产成本中占比比较高，造成房地产营业税重复征税问题较为严重。在我国“营改增”政策于 2012年正式试点实施后，我国国内学者对税收领域的研究重点逐渐转向“营改增”政策相关研究，并且其研究对象主要是针对现代服务业等优先进行试点的行业。从各行业理论税负作为出发点，通过构建各行业税负分析模型，潘文轩(2012)提出大部分行业能通过“营改增”减轻税负。 其中，对于房地产业，其研究得出结论是“营改增”将降低房地产行业总体税负约0.81%。潘文轩(2012)将“营改增”对税负的影响进行了细分，运用投入产出表对各行业的税负变化进行了测算，结果表明，多数行业的税负将会下降，其中房地产行业税负将下降0.81%。第二，用企业财务报表来测算企业“营改增”前后税负 的变化情况。郭祥(2012)则站在房地产行业的角度出发，比较房地产行业“营改增”对其税收负担的实际影响，认为“营改增”从现实的角度来看，由于可抵扣凭证的不完整，可能会使房地产行业税负不降反增。只有存在完整的抵扣链条，才有助于达到房地产行业结构性减税的目标。赵晖((2013)在郭祥研究基础上，从房地产上游企业角度出发，认为改征增 值税可能会提高房地产建筑安装成本，减少企业利润，销项税税率的骤然提高也会影响房地产业的税收负担和现金流。但“营改增”的施行，有利于抑制房价上涨过快，引导行业走向良性发展循环。刘佳(2013)认为房地产销售企业“营改增”应该与不动产登记制度相配套， 同时，也需要完善税制，综合考虑房地产业的土增税、契税等税种的协调，新房买卖与二手房买卖在涉及税率计税依据时需要区分开来，可以将土地增值税超率累计税率借鉴过来，普通住房的纳税人使用较低的税率，非普通住房纳税人缴纳较高的税率，体现量能纳税原则。在确定计税依据时要考虑到扩大进项抵扣范围与征管难度的关系，尽量协调好公平与效率之间的关系。邢丽(2012)认为，“营改增”因该采取“渐进式”改革方式，在试点成功的基础上，逐步扩大试点范围，最终推广到全国，但对特殊行业如建筑业和金融业的改革应该慎之又慎。这种分析侧重于总体层面，缺乏具体性和可操作性。杨永祥(2013)对集团实际情况进行分析，提出房地产业“营改增”应在其他行业之后，认为小规模纳税人较多，建议可以允许普通发票抵扣进项。同时，还对征税管理提出了相关建议，考虑到项目子公司，认为在企业机构所在地进行纳税会增加企业