睢宁房地产市场调研报告1.doc

睢宁房地产市场调研报告 江苏天骏房地产开发有限公司 2011年6月 目 录 第一部分：宏观状况调查“东进、北扩、西展”战略，重点加快东部市场区、北部新城区、西部开发区建设，构建中部核心商务区，推进南部区域和老城区改造。 4、总体布局结构 以交通干线和水体绿化分隔，形成“一体两翼、三轴五心八片区”的空间布局结构。 一体两翼 一体指县城主城区，两翼指南翼老城区和北翼新城区。 三轴五心八片区 1、“三轴”指两横一纵三条城市功能发展轴。 商业发展轴：依托老城区商业基础，沿八一路、元府路东西向延伸，并串联片区级商业中心形成商业发展轴线。 公共服务轴：城北新区规划教育园区、行政办公区、文化体育区以及大型医疗机构，沿徐宁路形成城市公共服务轴线。 中央绿轴：沿小睢河规划带状滨河公园，形成城市最主要的景观生态绿轴。 2.“五心”集中布局形成相对分离的五个功能中心。 行政中心：位于徐宁路北滨河公园西侧，集中布置睢宁的行政办公用地。 商业中心：位于元府片区八一路、元府路以及中山路沿线，规划商贸金融用地。 科教中心：位于潘城片区，集中睢宁规模较大的高中以及高等教育和职业学校，并配建科技馆、青少年宫等文化科研设施。 文体中心：位于天虹大道西侧，集中布置睢宁大型文化展览设施和县级体育中心。 市场物流中心：位于乐园片区城市东环路内侧，依托生产资料市场以及便利的交通条件做大市场，建设区域物流中心。 3.“八片区”城市由绿廊分隔形成八个片区。 元府片区：即商业中心区。依托老城中心的商贸基础，结合城河进行环境改造，打造城市商业金融服务中心。具体布局为：商业主要沿横向八一路、元府路、纵向红叶路、中山路、文学路布局，形成商业中心；开发改造老城的居住区，与商业配套建设。规划居住人口10.8万人。 乐园片区：即市场仓储区。依托生产资料市场以及对外交通条件，建设大规模的市场物流中心。在片区西侧配套居住用地，并在小闫河东侧布置片区中心。 潘城片区：即教育科研集中区及行政办公区。集中设置两所高中以及电大、党校、技校、科研中心等用地，主要以教育和行政办公带动居住区开发，在临水一侧开发一定数量的高档住宅，规划居住人口3.2万 天虹片区：即文化体育区。沿天虹大道和徐宁路集中设置体现新城风貌的大型文体公共设施；片区居住用地规划为城北新区拆迁居民集中住区。规划居住人口2.5万。 下邳片区：规划为生活居住区。位于徐宁路南、小睢河西，主要为高福工业区和常青工业区配套居住。用地规模141.3ha，规划居住人口5.2万 观音片区。即九镜湖文化生态区。结合宗教用地和片区公园规划城市的高档住宅区，并结合九镜湖文化生态园设置片区公共服务中心。规划居住人口3.0万。 高福片区。即工业集中区。接纳老城区的外迁企业和县域范围内向睢宁城区集聚的企业，同时开发新兴产业。 常青片区。规划为化工园工业园区。利用北侧热电厂资源，发展化工产业。 睢宁县整体楼盘情况 城北新城区近期市场个案分析 瑞凯国际城 效果图 总占地面积 100亩 层高 米 容积率 2.2 建筑密度 25.9 楼间距 27.5米 建筑外墙材料 建筑形式 多层：5+1层小高层：11层高层：18层 户型面积 主推面积：85--120 375 内部配套 外部配套 机关幼儿园、实小、二中、睢中、田家炳中学以及拟建中的九年一贯制学校 北区唯一一个拥有集中商业广场的大型社区，加之苏果超市、中医院、东北菜场、银行以及众多政府单位等各类配套设施遍布四周 推出时间 一期与5月中旬推出 在售楼盘 1.2.3.4号楼多层 在售价格 3层约3850元/㎡,5层3500多元/㎡ 均价接近3700元/㎡ 在售户型 A户型(2室1厅1厨1卫 建筑面积：84.6㎡)B户型(3室一厅一厨一卫 建筑面积：111.27㎡) 开发商 南京瑞凯房地产开发有限公司 行销/企划 南京元坤投资有限公司 项目地址 中央大街与天虹大道交汇处 广告语 居住改变睢宁 售楼地址 中央大街与天虹大道交汇处 宣传方式 楼盘优势 欧洲城 效果图 占地面积 248亩 建筑面积 绿化率 34.2% 层高 米 容积率 2.02 建筑密度 楼间距 建筑外墙材料 户数 2442 建筑形式 多层、小高层、商业 纯欧洲建筑，静态的物体一旦加入了某些元素，便成了艺术，线脚、檐口、棚花、圆柱、开放式观景阳台，古典八角外飘窗还原欧洲名流生活 户型面积 102-135㎡ 主推102㎡ 车位/库 内部配套 1800平米幼儿园，200米