临潼商业 区策划【建筑资料】.ppt

三、项目投资分析 2、土地成本： 土地成本：1.31亿 备注： ①拆迁建筑补偿12393.6万 ②拆迁装饰及地面附属物补偿① ×5%=619.68万 ③征用集体土地补偿24.471亩×4.1万/亩=100.33万 单位土地成本： 1.31亿÷261.6亩=50.1万元/亩 备注： ①唐华清宫遗址拆出土地201.99亩，容积率0.45 ②唐文化商业街拆出土地59.562亩，容积率1.0 （一）成本分析 三、项目投资分析 3、建安成本： 建筑建安成本：100308 ㎡ × 3000元/ ㎡ =3.09亿 ①拆出容积率0.45 的201.99亩，容积率1.0的59.562亩。 ②建安成本按3000元/ ㎡，含供水、电、气工程；大雁塔北 广场商业建筑建安成本3500元/ ㎡。 广场建设成本：80亩×666.7 ×1000元/ ㎡ =0.53亿 建安总成本：3.09+ 0.53=3.62亿 （一）成本分析 三、项目投资分析 4、成本汇总分析 （1）总成本： （土地成本1.31+建安成本3.62）÷0.85=5.8亿 备注：其他成本按一般标准合计预算占总成本的15% （2）单位成本： 5.8亿÷100308㎡=5782元/㎡ （一）成本分析 三、项目投资分析 参照市场行情产出预测： 100308 ㎡×6000元/㎡=6.02亿 备注： （1）大雁塔北广场慈恩镇人流约1200万/年，总均价约10000元/ ㎡； 本项目人流按400万/年，总均价算6000元/ ㎡ 。 （2）兵马俑国际旅游广场，均价约12000元/ ㎡，但销售和经营效果 很差。 （3）临潼鑫龙财富大街一层临街8000—10000元/ ㎡，二层3000— 4000元/ ㎡ （二）项目产出分析 三、项目投资分析 1、投入产出收益：6.02亿－5.8亿=0.22亿 2、理论上，项目是有投资收益的，但项目的盈亏平衡点要求的销售率在96.4%；显然，按空置率5%都是亏损的。 3、若再考虑以下因素，项目肯定难以完成招商。 （1）投资风险 （2）投资回收周期 （3）投资的机会成本 因此，我们还应从经济指标限制（如：三角地容积率调整到0.6—0.8）、产业定位及营销上为开发商考虑更多，从而让项目更具投资价值。 （三）投入产出综合分析(框算) 三、项目投资分析 决策动机：必要条件：有利可图 充分条件：风险可控；机会成本可行 决策过程：知道——了解——兴趣——分析比较——决策 （四）投资者决策分析 三、项目投资分析 项目要先包装，便于传播和建立品牌概念。 项目投资收益预估要高于一般的地产项目。 尽可能的考虑开发商的风险，提供必要的帮助。 传播，让目标投资商都知道而进入投资视野。 建立方便快捷的沟通平台，多接触沟通，让投资商了解。 项目开发招商信息传播要广，广撒网，捞大鱼！ （五）投资者决策分析启示 四、消费分析 四、消费分析 游客： 来源区分：国际游客、国内游客、西安游客 年龄区分：少年、青年、中年、老年 性别区分：男性、女性 需求区分：观光、文化体验、研究考察、商务、 会议、 度假、娱乐、美食、疗养等。 休闲度假的消费主力：西安、关中城市群双休日 休闲度假游客。 （一）目标顾客群界定细分 四、消费分析 摆脱单调的日常工作、生活环境 放松心情、缓解压力、愉悦心境 开阔眼界、增长见闻、陶冶情操 有目的性的考察研究 好奇、探险 探亲访友 追求个人兴趣 其他特殊动机 （二）他们的旅游动机 （三）他们旅游目的地决策过程 旅游动机产生旅游需求 我知道一批目的地 我了解几个目的地 我偏好某个目的地 去旅游某个目的地 知名度 认知度 促销可改变 分析了解途径 品牌传播 规范服务 美誉度 四、消费分析 主要是吃、住、行、游、购、娱六大要素 观光，观看标志性的美景 体验，风土人情、民俗文化 交通，出行方便 美食，当地特色餐饮，尝鲜 购物，特色商品、纪念品、工艺品、民间绝活等 住宿，卫生、安全、舒适 娱乐，放松心情 健康，疗