上海绿地新南路壹号市场调查报告（31页）.ppt

新南路壹号 * 上海立超房地产顾问有限公司 新南路壹号 ----市场调查报告 * * 一、调查总结 二、项目背景调查 1.区域介绍 2.区域规划 3.交通条件 4.商圈分布 三、核心商圈调查 1.核心商圈鉴定 2.住宅市场总结 3.住宅市场调查 4.典型住宅项目介绍 5.商铺市场总结 6.商铺市场调查 7.主要商业项目介绍 目 录 * 调 查 总 结 (一) Ⅰ、项目位于莘闵别墅区,区域内常住人口规模9.8万人，共有住宅套 数3.5万套，其中低密度类别墅1.2万套，小高层、高层类中高档 公寓约1.5万套。居住人 群层次较高，消费力充足，商业发展潜 力巨大。 （由松江区新桥镇政府、各居民委员会和楼盘物业管理公司提供） Ⅱ、项目核心商圈边界以铁路、高速公路为主，阻隔性强，板块内通 往中心城区的通道少，区域封闭性强，居民日常消费主要在本区 域内满足。若外出消费，开车时间较长、市中心停车不便等因素 ，对本项目期待较高，希望尽早开业。 （客户访谈，消费者习惯调查，物业经理和物业业主提出） * Ⅴ、莘庄板块的仲盛世界商城在对本区域居民在日常消费上影响较弱 ，外出类消费则一般直接开车上沪闵高架，至徐家汇、南京西路 商圈消费，对本板块居民吸引力不高。 Ⅲ、莘闵别墅区内商业设施少、分布零散。弘基白马生活广场、新闵 生活广场业态档次较低、规模影响力小，巴比伦生活广场处于板 块边缘，缺乏主力店支撑，竞争力较弱。 Ⅳ、新桥板块区域商业档次偏低，无大型综合性商业体，知名品牌较 少，板块内常住居民约5万,未来可为本项目提供大量外围消费人 群。 调 查 总 结 (二) * 区域介绍 ◆本项目位于上海市新闵别墅，新桥镇新南路明兴路路口。 ◆新桥镇地处上海市西南，位于松江东北部，东与闵行区莘庄镇相接，西与洞泾镇、松江工业区毗连，南与车墩镇中山街道接壤，北与九亭镇为邻。 ◆新桥镇区域面积35.86平方公里，2009年末全镇常住人口16万人，其中户籍人口2.4万人，外籍人员约3000人。 * ----松江区新桥镇人民政府2008年发布 区域规划 ◇一类居住用地，市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地，多为别墅。 ◇二类居住用地，市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中高层住宅为主用地。 ◇三类居住用地，国标为R3，意为：市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。 新桥镇属于松江区“一城两翼三片“整体规划中的”经济密集片“，区域内规划发展以房地产和工业为主，为上海重要的人口导入地区。 * 交通条件 --信息来源《东方早报》 在建轨道22号线计划将设金山新城枢纽站、阮巷、亭林、叶榭、闵西、新桥、春申、莘庄、上海南站等9个车站，途经金山、松江、闵行和徐汇等区。 轨道22号线规划 项目交通条件统计表格： 新桥站 * 商圈分布 ◆项目总面积9.6万平方米，包含卖场、餐饮、零售、酒店、电影等业态，为大型社区综合购物中心；该类型商业体核心辐射商圈半径通常达到3公里范围。 ◆本项目核心辐射商圈与周围的莘庄板块、新桥板块有部分重叠区域。 ◆新桥板块为新桥镇镇政府所在地区，区域内常住居民约5万，商业主要分布在新南街与新北街，整体档次较低，知名品牌较少，以服饰零售、小型餐饮和足浴休闲为主，缺乏大型商业设施，未来可为本项目提供大量外围消费人群。 ◆莘庄板块为区域级商业中心，发展较早，商业相对成熟，拥有仲盛世界商城、百饰得生活广场、龙之梦（在建）等大型商业项目，未来为项目的主要竞争板块。 * 核心商圈鉴定 ◆本项目核心商圈北至沪昆高速、东至西环路、南至沪杭铁路，西至新育路。 ◆项目核心商圈内住宅开发基本结束，以别墅、中高档公寓为主，居住人群层次较高，消费力充足，是上海知名的莘闵别墅区；区域内缺乏中高端的大型综合型商业体，沿街商业设施分布零散，未来竞争对手较弱。 ◆核心商圈边界以铁路、高速公路为主，阻隔性强，通往中心城区的通道少，区域封闭性强，消费导出力弱，区域内商业发展潜力巨大。 ◆根据项目的商业总面积、档次形象、适合业态、周边地理交通条件可确定项目的核心商圈范围，以确定未来客户群来源和主要竞争对手的分布。 ◆项目核心商圈内顾客消费额一般占商业主体物销售额的70%－80％。 * 住宅市场总结 ◆本项目核心商圈内